二手房屋买卖合同法律风险防范（五）——户口条款

二手房特有的问题，房屋下面登记了原房东或其他人的户口，买方购房很多是为了小孩子学区，或者入住后渐渐的需要迁入户口，但是按照目前我国户籍政策，如果房屋内原有户口不迁出，买方是很难单独将户口迁入房屋单独立户的，作为金华房地产律师，我们在实务中经常会碰到类似问题，这就是本文要探讨的问题。

首先，我们在签订购房合同前需要向卖方了解房屋内落户情况，比如查看卖方户口簿原件，特殊地区可能还需要了解当地户籍办理政策。
其次，在签订合同时，必须添加户口条款，明确卖方保证出售房屋下不存在卖方及第三方户口，如果存在，必须在一个确定的期限内迁出。如果仅有这个约定还不够，为什么呢？按照目前司法实践，我们很难单独起诉迁移户口，如果卖方户口没有去处，让他怎么迁的，能迁户口也得有地方接收才行，因此，户口问题归公安机关户籍科室管理，法院没法处理，即使卖方明确了要迁出。

那么我们怎么保证买方的权利呢？
实务中最常见的方法是约定迁移户口违约金，可以明确逾期一日支付若干元的违约金，还可以强调买方购房的主要目的是为了子女上学，如果超过多少日卖方未能迁出户口，买方可以主张解除合同，导致过户税费均由卖方承担，导致的买方提前还贷增加的利息损失及违约金均由卖方承担，同时也可以在付款条款中增加部分尾款在户口迁出后若干日付清等，如此约定之后，一方面卖方不敢隐瞒户口迁移状况，另一方面会督促卖方尽快迁出户口。
当然，在约定违约金时也要合理，比如逾期一天违约金百分之一的房款，法院是不会支持的哦。