律师解析一起借名购买经济适用房无效后产生的增值补偿纠纷

原告诉称
    李某蓝向本院提出诉讼请求：1、确认双方签署的《协议书》无效；2、判令李某强向李某蓝返还购房款305363．52元及利息97818．11元，合计403181．63元；3、判令李某强向李某蓝返还各项税费，合计17907．36元；4、判令李某强向李某蓝给付房屋增值补偿金1556336．48元；5、诉讼费、保全费、评估费由李某强承担。
    事实和理由：李某蓝与李某强系姐弟关系。李某强于2012年按国家政策可以购买经济适用房一套。李某蓝与李某强约定由李某蓝支付购房款，借用李某强之名购买北京市房山区一号房屋（共计53．38平方米，以下简称一号房屋）一套，房屋所有权归李某蓝。2013年11月19日，李某蓝支付了购房款304906元。
    2013年11月22日，李某蓝与李某强签署《协议书》，约定：一、李某强于2012年按国家政策分得一号房屋一套，按购房协议于2013年11月19日将要交房款，由于李某蓝住房更困难，姐弟商量后，李某强自愿将一号房屋由李某蓝全额购买（共计304906元），并拥有永久性居住权。根据国家政策如5年后能更改产权户主名，李某强主动协助李某蓝办理房屋过户手续，将户主改为李某蓝。购房合同及所有权证归李某蓝所有。二、李某蓝居住期间如需缴纳其他费用，李某蓝全额负责。三、李某蓝在居住房屋期间要遵守国家相关规定，如有违法行为由李某蓝负责。李某蓝于2014年4月4日支付了相关费用。房屋交付后李某蓝对房屋进行了装修，并一直占有、利用至今。
    2016年6月18日，北京市国土资源局为房屋进行登记，颁发不动产权证。与房屋有关的不动产权证书、发票、税收缴款书、收据等文件始终由李某蓝持有。2020年8月，房屋具备办理过户手续条件时，李某强因房屋的增值巨大而拒绝配合办理过户手续。
    综上所述，李某蓝借用李某强购买经济适用房的资格，房屋实际由李某蓝出资购买并一直由李某蓝占用和利用，李某蓝与李某强之间形成了借名买房合同关系，根据法律规定，借名买房合同关系应属无效。李某蓝支付了全部购房款、税费并一直占有和利用，李某强与李某蓝达成借名买房合同后又拒绝履行，对合同无效应当承担主要责任。李某强应当向李某蓝返还因购房支出的购房款、公共维修基金、契税等款项，并赔偿李某蓝因此受到的利息损失，对于房屋升值产生的收益也应当给予补偿。故诉至法院，望判如所请。

    被告辩称
    李某强辩称，对于借名买房的事实认可，购买房屋的价款认可是李某蓝出的，其他各项费用我不清楚，都是李某蓝办理的，这些钱里面没有我交纳的。从交房至今，房子一直由李某蓝使用。认可鉴定报告里评估的房屋现值，但对李某蓝主张的现值不认可，因为没有扣除转卖之后要缴纳的税费。李某蓝主张的利息没有依据。
    李某强提出如下反诉请求：要求李某蓝返还一号房屋。事实和理由：2013年11月22日李某蓝与李某强签署的协议书无效，因李某蓝提起诉讼要求确认协议无效并要求李某强赔偿损失，现李某强要求李某蓝返还房屋，其他损失另案处理。
    李某蓝针对反诉辩称，如果判决合同无效，李某蓝同意返还房屋，李某强没有必要提起反诉。

    本院查明
    2013年11月22日，李某强与李某蓝签署《协议书》，约定，一、李某强于2012年按国家政策分得一号房屋一套，按购房协议于2013年11月19日将要交房款，由于李某蓝（李某强三姐）住房更困难，姐弟商量后，李某强自愿将一号房屋由李某蓝全额购买（共计304906元），并拥有永久性居住权。根据国家政策如5年后能更改中华人民共和国房屋所有权证户主名，李某强主动协助李某蓝办理房屋过户手续，将户主改为李某蓝。购房合同及中华人民共和国房屋所有权证归李某蓝所有。二、李某蓝居住期间如需缴纳其他费用，李某蓝全额负责。三、李某蓝在居住房屋期间要遵守国家相关规定，如有违法行为由李某蓝负责。
    2013年11月19日，李某蓝为购买一号房屋支付了购房款304906元;2014年3月26日，李某蓝又支付购房款457．52元;2014年4月4日，李某蓝办理入住手续，支付产权契税3053．64元、专项维修基金10692元及物业服务费等费用。李某蓝办理入住后一直占有使用至今。
    2016年6月18日，一号房屋取得不动产权证书，登记信息显示该房屋权利人为李某强，房屋坐落为房山区一号房屋，权利性质为经济适用房。
    2020年8月，李某蓝要求李某强配合办理房屋过户手续，李某强拒绝办理。李某蓝将李某强诉至本院，要求确认双方签署的《协议书》无效，退还相关费用并赔偿损失。
    本案审理过程中，李某蓝申请对一号房屋市场价值进行评估，市场价值为：总价186．17万元。

    判决结果
    一、确认李某蓝与李某强于2013年11月22日签订的《协议书》无效；
    二、李某蓝于本判决生效之日起十五日内将位于房山区一号房屋返还李某强；
     三、李某强于本判决生效之日起十五日内返还李某蓝购房款305363．52元及利息
    四、李某强于本判决生效之日起十五日内返还李某蓝契税3053．64元、专项维修资金10692元及利息
    五、李某强于本判决生效之日起十五日内赔偿李某蓝房屋增值损失933801．89元；
    六、驳回李某蓝其他诉讼请求。

    律师点评
    损害社会公共利益的合同无效。根据本案查明事实，李某蓝不具备购买经济适用房的资格，其借用李某强名义购买了涉案房屋，双方存在借名买房合同关系。由于经济适用房系向中低收入住房困难的家庭供应的政策性保障住房，鉴于该类房屋的特殊性质及出售对象的特殊性，李某蓝与李某强所签订的《协议书》违反了相关政策，损害了社会公共利益，应为无效。
    合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《协议书》无效后，李某蓝为购买涉案房屋而支付的购房款、契税、专项维修资金及利息，李某强应当予以返还。关于李某蓝主张的购房款的利息计算基数及起止期间，法院结合其主张，根据相关规定予以调整，其主张的契税及专项维修资金的利息计算标准及期间，未超过合理范围，法院予以确认。故李某蓝要求李某强返还购房款、契税、专项维修资金并支付利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。同理，李某强要求李某蓝返还涉案房屋，亦于法有据，法院亦予以支持。
    鉴于李某蓝借用李某强名义购买涉案房屋时，双方均明知涉案房屋的权利性质为经济适用房，且明知李某蓝不具备购买资格，仍然签订《协议书》，对导致合同无效的后果双方均具有过错。关于李某蓝要求李某强赔偿房屋增值损失的诉讼请求，该损失符合信赖利益损失范畴，李某强应当予以赔偿，法院根据双方的过错程度酌定李某强赔偿增值损失的60%，根据北京华中兆源房地产土地评估有限公司出具的评估结果核算，法院酌定李某强赔偿李某蓝房屋增值损失933801．89元，故李某蓝要求合理部分，法院予以支持，过高部分，法院不予支持。另，经法院释明，李某强表示关于占有使用费等其他损失其另案主张，对此法院不持异议。