夫妻一方出售房屋抵债未过户前去世可否起诉继承人强制履行

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原告诉称
马某文、杨某娟、金某君上诉请求：撤销一审判决，改判确认2014年7月6日李某海与杨某仁、马某文、杨某娟签订的《房屋买卖合同书》无效，驳回李某海的一审全部诉讼请求。
事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，杨某仁与李某海之间形成的民间借贷合同关系违反法律的强制性规定，应属无效。2014年7月6日李某海与杨某仁、马某文、杨某娟签订的《房屋买卖合同书》是以物抵债的合同，同时具有民间借贷和房屋买卖的性质，属于套路贷，违反法律的强制性规定，应属无效。涉案房屋是作为住宅使用的安置住房，不能作为商品房买卖。

被告辩称
李某海辩称，同意一审判决，不同意马某文、杨某娟、金某君的上诉请求和理由。李某海与杨某仁之间的民间借贷合同是真实有效的，不违反法律规定，不存在套路贷导致合同无效的情形。李某海与杨某仁、马某文、杨某娟签订的《房屋买卖合同书》是对李某海与杨某仁之间的民间借贷债务的履行方式进行了变更，不存在因房屋性质导致不能买卖的情形。

法院查明
李某海向一审法院起诉请求：判令马某文、杨某娟、金某君协助李某海办理北京市门头沟区一号房屋（以下简称一号房屋）所有权移转登记手续，房屋所有权人由杨某仁变更为李某海，所需费用由李某海自行负担。
一审法院认定事实：金某君与杨某仁系母子关系，杨某仁与马某文原系夫妻，育有一女杨某娟。杨某仁与马某文于1992年10月登记结婚，于2018年3月登记离婚。杨某仁于2020年8月22日去世。
李某海主李，杨某仁曾于2010年11月通过中间人向其借款100000元；2011年8月，再次向其借款100000元；2013年3月又向其借款200000元。三次借款均约定按照每月2%支付债务利息，三次借款均书写了借条，最后一次借条写明在2013年年底将所有借款还清。为证明其主李，李某海向法院提交了其银行交易明细，并申请证人李某、王某出庭作证。马某文、杨某娟、金某君对借款的真实性不予认可。
2014年3月10日，甲方北京W公司与乙方杨某仁签订《安置协议》，约定乙方将坐落于北京市门头沟区A号的承租公房交还甲方处置，乙方可按照政策购买二居室安置房一套。
2014年3月12日，杨某仁与李某海签订协议，约定：因杨某仁（甲方）向李某海（乙方）借人民币柒拾万元（700000元），经双方商议，杨某仁自愿把楼房卖给李某海，拿钥匙后的费用由李某海承担，以后楼房需要过户时，杨某仁必须无条件配合，如果反悔，甲方把所借之钱加上利息如数一次性还清，并补偿乙方当时房价与买时的差价双倍的金额。双方愿以此协议为证，双方签字后生效。后附杨某仁、李某海签字、捺印。证明人李某、王某签字。马某文、杨某娟对杨某仁签字的真实性无异议，金某君对该协议不予认可。
李某海主李，杨某仁三次共计向其借款400000元，结合债务利息，截至2014年3月，预计需要归还600000元。因杨某仁希望把楼房卖给李某海抵还债务，且由李某海支付选房后的相关费用，所以又预估了房屋办理交付及办理过户等费用100000元，所以在协议中约定的借款金额是700000元。签订上述协议后，李某海将三李借条一并归还杨某仁。马某文、杨某娟、金某君对该陈述不予认可。
2014年4月12日，杨某仁到选房处选定一号房屋。同年4月28日，甲方北京F公司与乙方杨某仁签订《北京W公司安置购房合同》，杨某仁购买一号房屋。选房后的相关费用，李某海主李由其通过向杨某仁转账或者直接交纳等方式进行支付，并提交了相关转账凭单、刷卡消费记录、收据等证据原件予以证明。
2014年7月，甲方杨某仁、马某文、杨某娟与乙方李某海签订《房屋买卖合同书》，约定：1.甲方将位于北京市门头沟区一号房屋出售给李某海；2.房屋所售总价为700000元，付款方式为一笔付清；3.乙方所购房屋以后可以办理产权更名时，甲方予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。合同后附杨某仁、马某文、杨某娟、李某海及证明人李某签名、捺印。本案当事人对《房屋买卖合同书》中的签字、捺印真实性不持异议。但马某文、杨某娟提出，其手中的《房屋买卖合同书》签订时间是2014年7月6日，而李某海手中的《房屋买卖合同书》签订时间是2014年7月16日。李某海对此解释为笔误，认可马某文、杨某娟手中《房屋买卖合同书》的真实性及签订时间。
本案当事人均认可，一号房屋交付后一直由李某海居住使用至今。一号房屋性质为按经济适用住房管理，现登记在杨某仁名下。
一审法院认定上述事实，有当事人陈述、合同、交款记录、转账记录、收据、证明书等证据在案佐证。
一审法院认为，李某海主李其与杨某仁签订房屋买卖合同，是基于其2010年、2011年、2013年三笔借款所产生债务。李某海向法庭提交了取款的银行流水，并申请证人李某出庭作证，证明杨某仁向李某海借款、双方协商以房抵债以及如何签订房屋买卖合同的经过。结合证人证言、双方2014年3月12日签订的协议、双方签订的房屋买卖合同、一号房屋由李某海交纳办理入住时的相关费用并居住使用至今等情况，法院对李某海所述杨某仁向其借款的事实予以采信。马某文、杨某娟、金某君辩称，杨某仁无借款理由，借款不符合常理，但没有提供相关证据予以证明。
杨某仁在民间借贷债务履行期限届满后与李某海签订协议约定以房抵债，其性质上属于债务履行方式的变更，根据法院查明的事实，杨某仁、马某文、杨某娟与李某海于2014年7月6日签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。现一号房屋已办理不动产权登记，登记于杨某仁名下，李某海要求马某文、杨某娟及杨某仁的继承人金某君协助其办理一号房屋所有权移转登记的诉讼请求，符合事实及法律规定，法院予以支持。另，鉴于双方买卖合同明确约定交易房屋为一号房屋，故对马某文、杨某娟、金某君主李的交易房屋为杨某仁原有宿舍的意见，法院不予采纳。
二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

裁判结果
一审判决
马某文、杨某娟、卖房人杨某仁的继承人金某君于本判决生效之日起七日内协助李某海办理北京市门头沟区一号房屋所有权转移登记手续，所有权人由杨某仁变更为李某海，所需费用由李某海自行负担。
二审判决
驳回上诉，维持原判。

靳双权点评
根据2014年3月12日杨某仁与李某海签订的协议的内容，以及证人李某证人证言等证据材料，法院关于李某海与杨某仁之间存在民间借贷合同关系的认定正确。马某文、杨某娟、金某君主李李某海与杨某仁之间的民间借贷合同关系中存在套路贷，并就此主李民间借贷合同关系无效，现有证据不足以证明李某海与杨某仁之间的民间借贷合同关系无效。根据2014年3月12日杨某仁与李某海签订的协议的内容，以及杨某仁、马某文、杨某娟与李某海签订的《房屋买卖合同书》的内容，应当认定杨某仁、马某文、杨某娟与李某海之间具有以物抵债的意思表示。结合李某海支付一号房屋选房后的相关费用，且一号房屋交付后一直由李某海居住使用至今等情形，法院关于2014年7月杨某仁、马某文、杨某娟与李某海签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示的认定正确。马某文、杨某娟、金某君主李杨某仁、马某文、杨某娟与李某海签订的《房屋买卖合同书》无效，现有证据不足以证明其前述主李。
杨某娟、金某君作为杨某仁的法定继承人，在杨某仁去世之后，应当在继承遗产的范围内继续履行合同债务，马某文、杨某娟作为《房屋买卖合同书》的一方主体，亦应当继续履行合同债务，法院判令马某文、杨某娟、金某君协助李某海办理一号房屋所有权移转登记手续，于法有据。