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原告李某某委托济宁王律师起诉被告郭某某房屋租赁合同纠纷一案

发布日期:2022-08-16    作者:王其森律师

原告(反诉被告)李某某与被告(反诉原告)郭某某、被告高某某租赁合同纠纷一案,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李某某及委托诉讼代理人王其森律师、被告(反诉原告)郭某某及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼,被告高某某经本院传票传唤,无正当理由,拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告李某某向本院提出以下诉讼请求:一、请求解除双方签订的《房屋租赁合同》;二、判决被告向原告返还租金 28700 元; 三、诉讼费及其相关费用由被告承担。诉讼中,原告李某某变更其诉讼请求第一项为:判决确认双方签订的《房屋转让合同》、《房屋租赁合同》无效;其他诉讼请求不变。

事实与理由:2020 年 9 月 10 日,原告李某某与被告高某某签订了《房屋转让合同》,被告高某某将其经营的位于济宁市任城区红星东路X号的济宁某机械有限公司西南院南首平房的饭店转让给原告,原告李某某与被告高某某支付转让费100000元,以及 2020 年9月10日至2021年5月31日的房租40000元,共计费用140000元。原告李某某与被告高某某在履行合同期间因房屋安全消防问题,房东郭某某于2021 年 3月24日起更换房顶导致原告无法正常经营,直至 2021年5月12 日被告郭某某清理完建筑垃圾后原告恢复营业,共计占有 50 余天,被告郭某某应向原告退还此期间房租。在原租赁合同快到期时,原告于 2021年5月23日又直接与房东郭某某签订了《房屋租赁合同》继续承租该房屋,合同约定租赁期限为 2021 年 6 月 1 日至 2022 年 5 月 31 日,年租金 56000元,产生争议时,任何一方有权向任城区人民法院起诉。合同签订后,因被告郭某某更换房顶导致原告没能如期开业,经与被告郭某某协商,原告向被告郭某某先支付了 35000 元租金。2021年9月2日,在原告不欠房租的情况下,被告郭某某无故锁门,妨碍原告店面正常经营,原告所缴纳的租金尚未使用完毕,被告郭某某应退还剩余租金并赔偿原告损失。为维护原告自身合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。

被告郭某某辩称,原告李某某与被告郭某某签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示,该合同合法有效,具体理由如下:

一、对于房屋整改期间的租金返还主张。2021年3月25日,答辩人收到《XX街道彩钢板房消防安全隐患整改告知书》,要求对答辩人所有的位于济宁某小区北门某饭店北门 500 平方米的彩钢板房因存在消防安全隐患进行整改,该整改的部分包括租赁给原告的房屋。答辩人大约从 2021 年 3 月 31 日开始对租赁给原告的房屋进行整改工作,于 2021 年 4 月 8 日整改完成,并告知原告,故整改工作共计 9 天左右。原告在起诉状事实与理由中陈述的起止时间自 2021 年 3 月 24 日起至 2021 年 5 月 12 日止,该期间不属实。另外,原告陈述在这以上期间无法经营而要求答辩人退还租金的主张没有事实和法律依据。答辩人是临时收到该整改告知书, 并且整改告知部门并不只针对答辩人一家要求整改,而是对XX街道需要整改的社区统一下发整改通知。该情况是答辩人在出租房屋之前无法预料到的,不属于答辩人的违约事由。原告后期一直没有营业是因自身原因造成的,不能归责于答辩人。即使退还该期间的租金,原告也应向与其签订《房屋转让合同》的被告高某某主张,原告与答辩人郭某某不存在该合同关系,没有退还该期间租金的义务。故答辩人不应退还原告房屋整改期间的房屋租金。

二、对于原告与答辩人郭某某签订《房屋租赁合同》后的部分租金返还的主张。在 2021 年4 月1日答辩人与原告签订的《房屋租赁合同》(实际签订时间是 2021年5月23日)中,该合同第三条明确约定租金自合同签订之日起按年缴纳,一次性付清,原告(乙方)如逾期未缴纳,答辩人(甲方)按每年租金的 5%加收滞纳金,逾期一个月未缴纳的,除追缴租金、滞纳金外,另承担年租金 10%的违约金,并无偿收回租赁房屋。原告分别于 2021年 4 月 4 日、2021 年 5 月 3 日、2021 年 8 月 1 日、2021 年 8 月 2日向答辩人支付房屋租金 1 万元、1 万元、1 万元、5000 元,共计 35000 元,后经答辩人多次催收剩余租金,原告一直拖欠未支付,该事实情况显然属于原告违约。并不存在原告在起诉状事实与理由中陈述的“合同签订后,因被告更换房顶导致原告没能如期开业,经与被告协商,原告向被告郭某某先支付了 35000 元租金,9 月 2 日,在原告不欠房租的情况下,无故锁门,妨碍原告正常经营”的事实,答辩人从未与原告协商过该事宜,并且答辩人也从未无故锁门。故原告要求答辩人返还该期间的部分租金没有事实和法律依据。

综上,原告要求答辩人返还租金的请求没有事实和法律依据,应当驳回原告的该诉讼请求。

反诉原告郭某某向本院提出以下反诉请求:

一、请求判令反诉被告(本诉原告)向反诉原告(本诉被告)支付房屋租赁费的逾期滞纳金及违约金共计 8400 元(以年租金 56000 元为基数,滞纳金按年租金5%计算,即 2800 元;违约金按年租金 10%计算,即5600 元);

二、请求判令反诉被告(本诉原告)向反诉原告(本诉被告)支付因租赁该房屋拖欠的水电费 3497.90 元;三、本案诉讼费、反诉费均由反诉被告承担。

事实与理由:2021年4月1日,反诉被告(本诉原告)与反诉原告(本诉被告)签订的《房屋租赁合同》(实际签订时间是2021 年 5 月 23 日),租赁期间自 2021 年 6 月 1 日起至 2022 年 5 月 31 日止,租金每年 56000 元,该合同第三条约定租金自合同签订之日起按年缴纳,一次性付清;反诉被告(本诉原告)如逾期未缴纳,反诉原告(本诉被告)按每年租金的 5%加收滞纳金,逾期一个月未缴纳的,除追缴租金、滞纳金外,另承担年租金 10%的违约金,并无偿收回租赁房屋。反诉被告分别于 2021 年 4 月 4 日、2021 年 5 月 3 日、2021 年 8 月 1 日、2021 年 8 月 2 日向反诉原告支付房屋租金 1 万元、1 万元、1 万元、5000 元,共计 35000元。后经反诉原告(本诉被告)多次催收剩余租金,反诉被告(本诉原告)一直拖欠未支付。另外,反诉被告(本诉原告)还拖欠反诉原告(本诉被告)在租赁期间的水电费共计 3497.90 元。反诉被告(本诉原告)的行为构成违约。因反诉原告(本诉被告)考虑到反诉被告(本诉原告)已无能力再继续经营下去,故放弃主张剩余的房屋租金 21000 元,所以以反诉被告(本诉原告)已交纳的 35000 租金计算租赁期限,即 2022 年 1 月 15 日房屋租赁合同自动解除。并且反诉被告(本诉原告)在租赁期间对反诉原告(本诉被告)的房屋造成了严重的损害,实际损失约 2 万元左右,按照合同约定应由反诉被告(本诉原告)赔偿该损失,现反诉原告(本诉被告)也放弃对该损失金额的主张。但是反诉被告(本诉原告)应向反诉原告(本诉被告)承担其他违约责任及支付欠付的水电费,即支付房屋租金的逾期滞纳金、违约金、水电费共计 11897.9 元。为了维护反诉原告的合法权益,特具状起诉,望判如所请。

反诉被告李某某辩称,在XX号一案中,本诉的被告郭某某对本诉的原告李某某提起反诉,李某某不同意反诉原告郭某某的反诉请求,具体答辩意见如下:

一、由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证,因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020 修正)的规定,反诉原告与答辩人李某某订立的《房屋租赁合同》无效。因此反诉原告要求答辩人支付逾期滞纳金和违约金的反诉请求不具有法律依据。

二、即便《房屋租赁合同》有效,由于反诉原告于 2021 年 9 月 13 日要求答辩人搬出房屋,那么该《房屋租赁合同》已于 2021年9月13日解除。虽然该合同第三条明确约定“租金自合同签订之日起按年缴纳,一次性付清。答辩人付清租赁费后,反诉原告将房屋交付答辩人使用”,但是在实际履行过程中反诉原告已经以自己的实际行为改变了该合同约定,即在答辩人只缴纳了3.5万元的前提下反诉原告仍然将房屋实际交付给答辩人使用。因此答辩人虽然未按照合同约定一次性付清,但是该合同条款对答辩人已经不再具有约束力。因此,在答辩人不存在违约的情况下,反诉原告要求答辩人支付逾期滞纳金和违约金的诉讼请求不具有事实依据和法律依据。

三、即便《房屋租赁合同》第三条有效,但由于答辩人已经缴纳了 35000 元,这35000 元的部分不构成违约,该 35000 元的部分无需承担滞纳金和违约金;且既然反诉原告在反诉状中明确表示放弃主张剩余的房租 21000 元,那么反诉原告关于该 21000 元部分对应的滞纳金和违约金的诉讼请求不具有事实依据和法律依据。

四、该合同第三条既约定了逾期缴纳房租的滞纳金,同时又约定了违约金,即便答辩人构成违约,但计算方式存在重复,且二者加一块后达到了年租金的 15%,明显过高,答辩人请求法院对滞纳金和违约金的计算基数和比例一并调整减少。答辩人认为应当以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准支付。而且答辩人在 2021 年 9 月 23 日实际搬出了涉案房屋,实际承租时间为 2021 年 6 月 1 日-2021 年 9 月 13 日,承租时间较短。因此,对于反诉原告主张的过高部分,不应获得法院的支持。

五、答辩人不拖欠反诉原告水电费。

综上,请求依法驳回反诉原告郭某某的全部反诉请求。被告高某某未答辩。本院依法组织原被告对双方当事人提交的证据进行了证据交换和质证。(由于本网站对字数有限制,对于各方的举证和质证意见不再列出。)上述证据均以收集在案,在卷佐证。


根据当事人的陈述和确认的证据,本院认定如下事实:

2020 年 1 月 20 日,被告郭某某(甲方,出租方)与被告高某某(乙方、承租方)签订了《房屋租赁合同》,该合同主要约定:一、租赁财产、名称、数量与用途。甲方同意将位于济宁市任城区红星东路 X号的济宁XX机械有限公司西南院南首平房(东至灶台、西至门内平房及原小吃街内东面东第一、二间及西面南数第一、二间,院落共用)分租给乙方经营使用。第二条、租赁期限一年,自 2021 年 6 月 1 日起至 2022 年 5 月 31 日止。第三条、每年租金为人民 币 56000 元,本着先付款后使用的原则,租金自合同签订之日起按年缴纳,一次性付清。乙方付清租赁费后,甲方将房屋交付乙方使用,乙方应在下一年开始 60 日前缴纳下一年的全部租金。乙方如逾期未缴纳,甲方按每年租金的 5%加收滞纳金(逾期 1 个月未缴纳的,除追缴租金、滞纳金外,另行承担年租金的 10%的违约金)并无偿收回租赁房屋,乙方不得损毁和改变房屋等装修设施的现状,甲方不作任何补偿,并重新租赁。等等。上述合同签订后,被告郭某某(甲方,分租房)向被告高某某(乙方、承租方)交付了租赁房屋,被告高某某(乙方、承租方)亦按上述合同约定履行了交付约定租金的义务。

被告高某某在履行与被告郭某某签订的《房屋租赁合同》期间,又以甲方的名义于 2020 年 9 月 10 日与原告李某某(乙方)就店铺转让签订了《房屋转让合同》,该合同主要约定:第一条、 甲方将位于 2020 年 9 月 10 日将位于红星东路 X号的济宁XX机械有限公司西南院南首平房(东至灶台、西至门内平房及原小吃街内东面东第一、二间及西面南数第一、二间,院落共用)一次性转让给乙方经营。第二条、租赁期限。租赁期一年,自 2020 年 4 月 1 日起至 2021 年 3 月 21 日,年租金 56000 元,因疫情原因见面补贴房租两个月,至 2021 年 5 月 31 日止。第三条、饭店装修、空调、冰箱及店内物品,乙方付清所有款项后,自动归乙方所有。第四条、乙方在2021年9月10日一次性向甲方支付转让费100000元,2021 年 9 月 10 日至 2021 年 5 月 31 日房租 40000 元,合计140000 元。第五条、…,本合同自甲乙双方签字之日起生效。该转让合同签订后,原告李某某、被告高某某均按双方签订的《房屋转让合同》的约定履行了各自应履行的义务。

在原告李某某在履行其与被告高某某就店铺转让签订的《房屋转让合同》期间,济宁市XX街道应急办公室于2021年3月25日向被告郭某某发出了《XX街道彩钢板房消防安全隐患整改告知书》,内容为位于济宁某小区北门XX饭店北门存在500平方的彩钢板房(泡沫夹芯,包括原告李某某、被告高某某店铺转让所涉房屋)存在消防安全隐患。限被告郭某某于2021年5月30日前拆除或更换完毕。从原告与被告郭某某丈夫的聊天记录来看,2021年4月8日房顶级换好了,且催促原告抓紧开业,但因房顶更换期间院落中垃圾未清理、饭店中油烟机及净化设备被拉走、烧烤师傅未就位、食品药品部门的原因等致使原告至2021年5月12日尚未能开业;双方2021年3月23日的聊天记录亦显示“这几天去换房顶,到时候多帮忙招呼一下”。

2021年4月1日,被告郭某某(甲方,出租方)与原告李某某(乙方、承租方)签订了《房屋租赁合同》,该合同主要约定:一、 租赁财产、名称、数量与用途。甲方同意将位于红星东路XX号的济宁XX机械有限公司西南院南首平房(东至灶台、西至门内平方及原小吃街内东面东第一、二间及西面南数第一、二间,院落共用)分租给乙方经营使用。第二条、租赁期限一年,自2021年6月1日起至2022年5月31日止。第三条、每年租金为人民币56000元,本着先付款后使用的原则,租金自合同签订之日起按年缴纳,一次性付清。乙方付清租赁费后,甲方将房屋交付乙方使用,乙方应在下一年开始 60 日缴纳下一年的全部租金。乙方如逾期未缴纳,甲方按每年租金的 5%加收滞纳金(逾期 1 个月未缴纳的,除追缴租金、滞纳金外,另行承担年租金的 10%的违约金)并无偿收回租赁房屋,乙方不得损毁和改变房屋等装修设施的现状,甲方不作任何补偿,并重新租赁。等等。该合同签订后,原告分别于2021年4月4日、2021年5月3日、2021年8月1日、2021年8月2日向被告郭某某支付房屋租金1万元、1万元、1万元、5000 元,合计35000 元。后被告郭某某一再催促原告李某某缴纳房租。从被告郭某某和原告李某某的微信聊天记录来看,原告李某某在2021年 9月13日确有“这段时间真没钱交房租了,你先往外租这也行,到时候再把东西卖了也行”;原告李某某在2021年9月20日确有“哥,这门一直锁着,东西没办法往外拉,我找人把门打开把东西拉走了”。      原告李某某为维护其合法权益,于 2022年3月17日向本院提起诉讼,请求依法支持其合法的诉讼请求。诉讼中,被告郭某某在答辩期间,针对原告李某某的起诉提起了反诉,本院依法进行了合并审理。

本院认为,本案的焦点问题为:1、原告李某某与被告高某某之间签订的《房屋转让合同》以及原告李某某与被告郭某某签订的《房屋租赁合同》是否合法有效?2、在原告李某某与被告郭某某以及高某某在上述两合同的履行期间,被告郭某某对案涉租赁房屋房顶维修或者处理的具体时间?是否应当因此而扣减或者返还原告李某某相应的租金?扣减或返还的数额,谁来承担?3、在原告李某某与被告郭某某签订的《房屋租赁合同》的履行期间,原告(反诉被告)是否存在逾期支付租金的情形?是否构成违约? 应如何承担违约责任?原告(反诉被告)何时搬离的案涉租赁房屋?原告实际使用案涉租赁房屋的时间所产生的租金是否已达 35000 元?是否存在返还的问题?4、原告(反诉被告)在案涉房屋租赁期间是否拖欠被告(反诉原告)的水电费?欠多少?

关于焦点问题 1,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:出租人就未取的建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前或经主管部门批准建设的人民法院认定有效。该解释的内容系根据 2020 年 12 月 23 日最高人民法院审判委员会第 1823 次会议修正,且于 2021 年 1 月 1 日施行;但案涉租赁房屋为历史遗留下的老建筑物,且在该解释发布之前所形成,目前是否有新的规划及如何处理这些建筑物尚需等待规划和相关政策的情况下,根据“法不溯及既往”的原则,本案涉设建筑物或构筑物应不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。

被告高某某与原告李某某就店铺转让签订了《房屋转让合同》以及原告与被告郭某某签订的《房屋租赁合同》均系当事人的真实意思表示,不违反法律法规的禁止性规定,合法有效,各方当事人均应严格履行。

关于焦点问题 2,根据济宁市XX街道应急办公室向被告郭某某发出了《XX街道彩钢板房消防安全隐患整改告知书》的时间,结合原告与被告郭某某丈夫的聊天记录,可以认定,原告经营停业的时间为 2021年 3 月 26 日至 2021年 5 月 12 日,期间为 48 天,停业期间的租金应为 7364.38 元。但停业后未能如期开业的原因系房顶更换期间为院落中垃圾未清理、饭店中油烟机及净化设备被拉走、烧烤师傅未就位、食品药品部门的原因;故未能如期开业既有原告李某某方面的原因,又有被告郭某某方面的原因,故本院酌情认定双方的责任比例为 50%。鉴于该期间为原告李某某在履行被告高某某所签订的《房屋转让合同》,但鉴于被告高某某在该期间并无过错,且由被告郭某某方面的原因所致,可由被告郭某某直接支付原告李某某停业期间的租金损失 3862.19 元(7364.38 元×50%),其余租金损失由原告李某某自行负担。

关于焦点问题 3,根据被告郭某某(甲方,分租房)与原告李某某(乙方、承租方)签订了《房屋租赁合同》第二条、第三条的约定,原告李某某应在 2021 年 6 月 1 日付清自 2021 年 6 月 1 日至 2022 年 5 月 31 日期间的租金,该合同签订后,原告分别于 2021年 4 月 4 日、2021 年 5 月 3 日、2021 年 8 月 1 日、2021 年 8 月 2 日向被告郭某某支付房屋租金 1 万元、1 万元、1 万元、5000 元, 构成违约,应按合同约定向被告郭某某支付逾期付款的违约金,应为 5600 元(56000 元×10%);原被告在合同中既约定了违约金,又约定了滞纳金;而滞纳金是民事主体逾期履行国家行政义务而应当承担的行政责任形式,属于行政法的概念,故被告郭某某主张原告李某某支付滞纳金的诉求,本院依法不予支持。

原告李某某未按合同约定向被告郭某某交付租金,致使被告郭某某通过租赁房屋获取租金的合同目的不能实现,根据法律规定,被告郭某某有权解除双方签订的《房屋租赁合同》,但鉴于被告郭某某没有行使合同解除权,且允许原告李某某经营至 2021 年 9 月 13 日,事实上被告郭某某已允许原告经营已缴纳租金的租赁期限,且原告李某某已于 2021 年 9 月 13 日拉走了其物品,至此双方签订的《房屋租赁合同》事实上已经解除,但合同解除后,并不影响结算条款的效力;被告郭某某应予返还原告多缴纳的租金18890.41元(合同履行截止到 2021年9月13日,35000元-56000 元÷365 天×105 天)。

关于焦点问题4,被告(反诉原告)郭某某要求原告(反诉被告)李某某支付案涉房屋租赁期间产生的水电费,应向本院提交原告(反诉被告)李某某案涉房屋租赁期间产生的水电费单据或其已为原告(反诉被告)李某某垫付水电费的证据,被告(反诉原告)陈园园未提供上述证据,且双方的微信亦未体现其向原告(反诉被告)李某某追索水电费、原告(反诉被告)李某某亦认可拖欠该水电费金额的表述,故被告(反诉原告)郭某某的该主张,证据不足,本院依法不予支持。

综上,原告李某某、反诉原告郭某某的合法诉求,本院依法予以支持。

依照《中华人民共和国民法典》第三条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十七条、第五百八十五条的规定,判决如下:
一、确认被告高某某与原告李某某就店铺转让签订的《房屋转让合同》以及原告李某某、被告郭某某签订的《房屋租赁合同合法有效,确认原告李某某、被告郭某某签订的《房屋租赁合同》已于 2021 年 9 月 13 日解除;
二、被告郭某某于本判决生效之日起十日内返还原告李某某租金 18890.41 元、
三、被告郭某某于本判决生效之日起十日内赔偿更换房顶租金损失 3862.19 元;
四、反诉被告李某某于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告郭某某违约金损失 5600 元;
五、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告郭某某的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 518 元,由原告李某某负担 149 元,被告郭某某负担 369 元;反诉费元 98 元,由反诉原告郭某某负担 48 元,反诉被告李某某负担 50 元。如不服本判决,可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于山东省济宁市中级人民法院。

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