[摘　要]：我国目前的不动产登记制度存在诸多缺陷，在未来制定的中国物权法中，不动产登记制度无疑是其中的重点内容。文章首先阐述了不动产登记的概念、性质和意义，然后运用比较法学的研究方法，介绍了现在世界上三种典型的不动产登记制度，并主要从价值判断和利益分析的角度，结合我国的具体国情，提出我国未来的不动产登记应采对抗主义、形式审查制。在具体制度的设计中，要注意坚持“五个统一”的原则。

　　[关键词]：不动产，登记制度，立法

　　自近代以来，登记即为不动产物权的公示方法。不动产物权类型繁多，占有关系非常复杂，往往涉及国家、社会和第三人的利益，经常发生不动产的直接占有人与不动产的真正所有权人非为同一人的情况。为了明确不动产之上的各种物权，以保障市场交易的安全，各国皆以国家有权机关的登记作为不动产物权的公示方法。

　　从法制史上看，我国物权变动采公示主义，土地所有权变动实行“登记”制度，历史悠久，1929-1931年国民党时期的民法典便建立了现代意义上的物权变动的完善的公示公信制度。但自解放后，由于众所周知的原因，我国大陆上始终未能建立一套系统和完善的物权变动制度，迄今尚未颁行专门的不动产登记法，有关不动产登记的规定仅在某些单行的民事法律中零散地有所涉及，而且，各种规定不合理、不规范者甚多，相互之间也存在大量不和谐甚至相互矛盾的情况，在具体应用中造成了极大混乱。[1][139][2][368]我国实行社会主义市场经济制度，建立严谨而规范的物权公示制度，对于保护市场交易，促进经济发展，具有极其重要的意义。目前，我国正着手制定物权法，不动产登记制度作为不动产法最基本的制度，无疑是当前物权法中的重点内容，如何构建与世界接轨并适应我国国情的不动产登记制度，颇值研讨。

　　一、不动产登记的基本理论

　　不动产登记，指将土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。其目的在于管理地籍，确定产权，并作为课征土地税，推行土地政策之依据。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、机构、用途价值、等级、坐落、图形等事项；狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。[3]另外，需要指出，有的学者着意使用“不动产物权登记”的称谓，笔者认为，不动产登记与不动产物权登记其实是一回事，没有区分的必要。

　　不动产登记的性质，大体上有三种学说：1、公法上行为说，该说认为：“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。[4][238]2、证明行为说，该说避免公、私法性质上的判断，认为”房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。“[5]3、私法行为说，该说认为，”登记效力之发生端在于登记之意思表示……登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力……从登记所产生的效力来看，登记行为是产生私法效果的行为……。“[3]

　　笔者认为，不动产登记是国家专门机关将有关申请人的不动产的事项记载于不动产登记簿的行为。从法理上对公法和私法分类的各种理论来看，首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记，而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力；其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全；最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法效果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政行为的色彩。所以大多数学者认为不动产登记属于一种公法上的行政行为，它体现了国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产产权，依法保护物权人的合法权益。但是，如果不动产登记机关是司法机关的话，如瑞士、德国、日本等，笔者认为，在不动产登记机关是司法机关，又采实质审查制时，不动产登记应当是属于一种公法上的司法行为。