（三）不动产登记制度的“五个统一”原则

　　目前，我国不动产登记机关是“多头执政”，而且其依据的法律也不同。这种混乱的状况不符合法理，世与世界各国的不动产登记制度不兼容。我国在制定物权法或者专门的不动产登记法时，有必要加以改善，具体而言，需要注意“五个统一”的原则：

　　第一，统一法律依据。我国目前的不动产登记的法律依据“政出多门”，而且，已经制定的法律、法规中虽有关于不动产登记的规范，但这些规范比较零散，而且不合理者颇多，相互之间也存在大量矛盾的情况。更要害的问题是，目前大量的不动产登记内容仍然是按照计划经济的要求制定的，这些制度是为了满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能满足不动产进入市场交易的需要。（注：按照我国现行法，对不动产登记拥有职权的机关有国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政机关、渔政管理机关及林业管理机关，等等。我国1995年制定的《担保法》第42条明确规定的不动产登记机关就有四个！）所以，必须制定一部满足市场经济要求，逻辑严密、内容统一的适应我国国情的不动产登记法。

　　第二，统一登记机关。考察世界各国的不动产登记制度可以发现关于登记机关的两个规则性特点：一是不动产登记机关多为司法机关。如：德国是属于地方普通法院系统的土地登记局；日本是司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所；瑞士是各州的地方法院；我国旧民法制定之时，也是采用由地方法院统一登记的做法，但后来由于民国初期的司法混乱而改为由不属于行政机关的独立部门-地政局统一负责。[8][199～200]二是不动产登记机关的统一性。为维护在不动产登记上的司法统一性，同时也因为不动产在自然联系上的紧密性，国家法律均规定一国之内或一个统一司法区域内实行统一的不动产登记制度，即不论是土地、房屋还是其他不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的登记机关负责。

　　目前，我国不动产登记中由于部门利益之争，形成登记机关“多头执政”的局面，而且，这些登记机关都是有关不动产的行政管理部门。之所以世界各国都以司法机关为登记机关，是因为不动产登记直接或者间接地决定权利人的实体权利，故登记应与司法部门建立直接的关系。由于在登记时需要进行审查，就我国的国情而言，行政机关办事效率和办事质量急待提高，且无专门的相关人员和设备，难以担当不动产登记的重任，同时，行政机关由于负有行政管理职能，容易使登记变成行政管理的性质。另一方面，我国司法机关配有专门的法律人才和相关司法装备，同时，为了尊重当事人的意愿和保障当事人的合法权益，已经发展了一整套比较成熟的符合程序正义的诉讼原则和制度，例如辩论原则、诉讼证据制度等，而且，司法机关具有相对的独立性，不会发生行政机关内部纠缠不清的部门利益之争，有利于登记的公正性。另外，一旦有关不动产的登记发生争议，就可以直接进入诉讼程序，当事人不必经过起诉阶段，而是直接向上级法院上诉，这样既方便当事人获得法律救济，又可以节省有限的诉讼资源。所以，笔者认为，我国应当顺应国际规则，以司法机关为不动产登记机关为宜，具体而言，可以由不动产所在地的县级人民法院统一管辖。（注：《中国物权法草案建议稿》第20条规定，不动产登记，由不动产所在地的县级人民法院统一管辖。笔者深表赞同。）

　　第三，统一登记效力。根据本文的分析，笔者主张不动产登记法应当采登记对抗主义，实行形式主义登记的原则。这不仅符合法理的要求，更是适应我国市场经济发展的需要。

　　第四，统一登记程序。在我国，一直存在重实体而轻程序的错误思想，对于程序公正的独立价值缺乏应有的认识。不动产登记制度是为了适应市场经济的发展，而市场具有高度的流动性，全国应当形成一个统一的大市场，减少直至消除地方保护主义，在不动产登记法中，应该统一登记的程序，原则上不允许各地区各自制定自己的不动产登记程序。