本案开发商为何败诉？——张某诉XX公司房屋买卖合同纠纷案

【摘要】开发商没有于约定的交房日前通知购房人提供办理银行按揭所需的相关资料，造成购房人未能于交房日前办理好银行按揭以交清剩余购房款，从而导致购房人不能如期受领房屋，对此开发商应承担延期交房的违约责任。
【关键词】开发商；败诉
【写作年份】2011年


【正文】

　　【案件索引】

　　一审：湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2010）芙民初字第XXX号（2011年3月23日）

　　二审：湖南省长沙市中级人民法院（2011）长中民三终字第XXXX号（2011年7月5日）

　　【案情】

　　原告张某。

　　被告XXXX实业有限公司。

　　湖南省长沙市芙蓉区人民法院经审理查明：

　　2006年9月1日，张某（买受人）与XX公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：张某购买XX公司开发的XX市XXX路XXX号XXXX小区第X幢第XXX号房；房屋建筑面积94.74平方米；房屋单价每平方米1900.45元，总价款180049元；付款方式为银行按揭：合同签订当日买受人向出卖人支付首付款60049元，余额计120000元办理银行按揭，买受人根据银行需要及时有效提供按揭资料；交房日期为2007年3月16日前；合同第九条是“出卖人逾期交房的违约责任”，内容为：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2、双方还对其他事项进行了约定。

　　同日，双方还签订了一份《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件四，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。其中约定：由出卖人承担的书面通知义务，以登报通知为准，报纸为《XX晚报》，自出卖人登报之日起，视为已履行通知义务；买受人以银行贷款方式支付部分房款的，则（1）买受人须在出卖人指定的银行办理贷款，且在合同约定期限内交齐贷款所须的相关资料及办理贷款相关手续，并在合同签订之日起三十日内到指定地点办理贷款公证手续，逾期出卖人按合同约定追究买受人的违约责任；（2）如因买受人原因，贷款未获批准或未达到贷款额度，买受人应在收到出卖人发出的书面通知后三十日内以现金形式补足相应款项，逾期出卖人追究买受人的违约责任；买受人未向出卖人付清房屋全部房款或未按时办理贷款手续，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，直至买受人付清全部房款或办理完贷款手续；如买受人逾期向出卖人支付房款，除应向出卖人承担违约责任外，合同约定的房屋交付期限做相应的顺延。

　　合同签订当日，张某向XX公司一次性付清首付款60049元及其他相关费用。

　　此后，XX公司因故未能于2007年3月16日前通知张某到指定的银行办理银行按揭手续，亦未能于2007年3月16日前交房。张某与XX公司之间就交房、办证及给付违约金等事宜协商不成，酿成纠纷，形成诉讼。截止法庭辩论终结之日，XX公司仍未将本案讼争的XXXX小区第X幢XXX号房屋交付给张某。

　　案件审理中，XX公司法庭陈述称，其曾经向张某发出过催交银行按揭资料的通知。具体过程是于2009年11月10日向张某邮寄了《办理银行按揭通知》，内容为：“张某业主：我公司XXXX小区项目，现正在办理银行按揭手续，请接到通知７日内带好相关资料到XXXX小区售楼中心办理相关手续，特此通知！”。同时，XX公司还将通知张贴在了XXXX小区售楼部的外墙上。但张某没有按照通知的要求到公司办理相关银行按揭手续，且至今尚未付清全部房款。因此，张某存在违约，XX公司则依约有权延期交房。

　　对于XX公司的上述意见和说法，张某表示不予认可，认为：一是合同签订好几年了，但XX公司没有诚信履约，以至于银行按揭手续一直未能正常办理，因而是XX公司违约在先；二是张某曾于2009年12月7日到XXXX小区售楼部找XX公司的售楼工作人员交涉银行按揭手续的办理事宜，XX公司工作人员却要求重新签订购房合同才能办理银行按揭手续，张某未予同意而要求按原合同执行，双方就此协商不成；三是产生本案纠纷的根本原因就在于XX公司在签订合同之后还对项目进行加层建设，从17层加至21层，以至于有关规划审批手续一直未能办理，拖了几年，相应的银行按揭手续也就拖了几年，因此导致本案纠纷的责任完全在XX公司一方。

　　以上事实，有当事人身份户籍资料、《商品房买卖合同》、收款收据及当事人法庭陈述等经庭审质证的证据证实，足以认定。

　　原告张某诉称：2006年9月1日，我与XX公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，XX公司应当于2007年3月16日履行交房义务。我已经按合同约定履行了交付房款的义务。由于XX公司的原因，房屋迟迟不能交付，使得我只能继续租住他人的住房，每年都要支付高昂的房屋租金，也给生活带来了不便。XX公司的违约行为严重损害了我的合法权益，应当承担违约责任。为维护我的合法权益，请求法院判令XX公司给付张某延期交房违约金12522元（暂计算至2010年1月7日）。

　　被告XX公司辩称：根据合同约定，如果张某没有按照约定交付房款，XX公司则有权拒绝交房。现张某没有按照约定办理银行按揭，只是交了首付款，之后就再也没有付款，因而按照合同约定XX公司没有向张某交房并给付延期交房违约金的义务。请求法院驳回张某的全部诉讼请求。

　　【审判】

　　湖南省长沙市芙蓉区人民法院审理认为：

　　张某与XX公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。张某按照合同的约定履行了交付首付款及其他费用的义务。关于剩余房款，双方约定到XX公司指定的银行办理按揭，同时约定先付清房款后交房，因而依合同法理，XX公司有义务在约定的交房日前通知张某办理银行按揭手续。现XX公司未能于约定的交房日前通知张某办理银行按揭手续，致使张某未能通过银行按揭方式交齐购房款，同时也就未能如期受领房屋。因此，XX公司应当依约向张某偿付逾期交房违约金。本案中违约金的具体数额则应以已付首付款60049元为基数，按合同约定的日万分之二的比例，从2007年3月17日起计算至张某向法院起诉之日即2010年1月7日止。

　　公司辩称张某只是交了首付款，因而无权要求XX公司给付逾期交房违约金。对此法院认为，XX公司未能于合同约定的交房日期前通知张某到指定银行办理按揭贷款手续，导致张某未能交清房款，进而导致张某未能如期收房，如此局面的形成与XX公司有关。因而张某要求XX公司根据合同的约定承担违约金，符合法律规定。XX公司的相关辩称意见则没有事实依据，法院不予采纳。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：XX公司给付张某延期交房违约金（以已交首付款60049元为基数，按日万分之二的比例，从2007年3月17日起计算至2010年1月7日止）。

　　公司不服一审判决，上诉称：一、XX公司已于2006年1月通过张贴《办理按揭贷款通知》的方式，通知了张某来办理按揭，而张某未来办理相关手续；二、XX公司于2009年11月10日向张某发出《办理银行按揭通知》，通知张某在接到通知7日内带好相关资料来办理按揭手续，但张某至今未来办理；三、根据双方签订的《合同补充协议》的约定，在张某未向XX公司交清房屋全部价款或未办好银行按揭手续时，XX公司有权拒绝交房且双方约定的交房期限相应顺延。因此，XX公司拒绝交房是行使正当权利，无须承担逾期交房的违约责任。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回张某关于给付延期交房违约金的诉讼请求。

　　张某答辩上诉称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求二审法院驳回XX公司的上诉请求，维持一审判决。

　　湖南省长沙市中级人民法院二审查明的事实与一审相同，对一审认定的事实依法予以确认。

　　湖南省长沙市中级人民法院二审认为：根据现有证据，XX公司于2009年11月10日通知业主办理按揭手续前，张某就已按照XX公司的要求履行了提供办理按揭所需的相关材料的义务。XX公司认为张某未按期办理银行手续的诉讼主张因未提供证据予以证实，法院不予采纳。且上诉人XX公司已经存在逾期交房的事实，现XX公司未能于约定的交房日前通知张某办理银行按揭手续，致使张某未能通过银行按揭方式交齐购房款，同时也就未能如期受领房屋。上诉人应当承担延期交房的违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　在房地产交易活跃的今天，购房人与开发商之间的商品房买卖合同纠纷屡见不鲜。

　　在众多的商品房买卖合同纠纷中，有一类纠纷是比较常见的，那就是开发商未能按照约定的期限交付房屋，由此引发购房人要求开发商交付房屋，并给付延期交房违约金之类的纠纷。

　　房屋未能如期交付，原因有可能多种多样。开发商则往往主张是购房人未按约付清房款的原因导致的，因此开发商不应承担延期交房的违约责任。如果仅仅从客观结果上来看，这种说法也不无道理，比如本案中双方在《合同补充协议》确实约定了如果张某未付清全部购房款，那么XX公司有权延期交房，且不应承担给付延期交房违约金的责任。本案中XX公司正是如此答辩的，因为客观上张某也确实只付清了首付款。

　　但不能仅仅从客观结果上看待购房人未付清全部购房款的问题，而要具体考察导致购房人未付清全部购房款的具体原因，尤其是在购房款付款方式为首付加银行按揭的情况下，要重点考虑是购房人的原因，还是开发商的原因导致购房人未付清全部购房款（主要是指因何方原因未能正常办理银行按揭手续以付清全部购房款）。

　　在购房款付款方式为首付加银行按揭的情况下，从购房人的角度来看，一方面购房人主观上肯定是希望尽快顺利办好银行按揭手续以付清全部购房款的；另一方面，购房人能否顺利办理银行按揭手续以付清全部购房款，客观上是依赖于开发商的，因为银行往往只和开发商发生直接的业务联系，而不与一个一个的购房人发生直接的业务联系。购房人只要按照开发商的要求提供身份证等相关资料即可。基于此，开发商就有义务及时通知购房人提供身份证等办理银行按揭手续需要购房人提供的相关资料，而且通知事项应当是明确的，尽量一次性通知到位的。

　　问题就在于《商品房买卖合同》中，在开发商应当何时、以何种方式通知、通知的具体事项等方面的约定往往笼统模糊，导致购房人只能听任开发商为所欲为，购房人往往处于极其不利的地位。本案中，XX公司主张早在双方签订《商品房买卖合同》前就已通知张某准备银行按揭相关资料，且在2009年11月10日书面通知了张某提供资料；是张某不配合提供资料而导致银行按揭手续不能顺利办理，进而导致购房款未全部付清，因此张某违约在先，XX公司依约有权延期交房。张某则认为是因为XX公司擅自变更规划而导致银行按揭手续迟迟不能顺利办理；《商品房买卖合同》签订后，尤其是既定的交房日期2007年3月16日之后的几年内，张某都在等待XX公司通知提供银行按揭资料，但就是迟迟不见XX公司的通知；而等到XX公司于2009年11月10日通知提供按揭资料时，XX公司又要求重新签订《商品房买卖合同》，并且拒绝承担延期交房的违约责任，对此张某当然不能接受，因此银行按揭手续未能顺利办理，完全是XX公司一方的原因造成的，XX公司违约在先，因此应当依约承担违约责任。

　　对于XX公司是否已经通知张某提供银行按揭资料，对于银行按揭手续未能顺利办理的原因到底是在张某，还是在XX公司，由于双方在《商品房买卖合同》中约定得并不明确，因而法官在审理中也往往难以作出明确的判断。但有一点可以肯定的是，既然《合同补充协议》中约定了如果未付清全部购房款则不予交房，既然《商品房买卖合同》中明确约定了交房时间，既然双方约定了付款方式为首付加银行按揭模式，基于上文分析可知，XX公司就应当于约定的交房日前通知张某提供资料，以便张某能够在既定交房日前顺利办理银行按揭手续，付清全部购房款，从而如期受领房屋。这样的判断完全符合双方订立合同的目的，对XX公司来说，则应是诚信履约的必然要求。而本案中的情况恰好是XX公司未能于约定的交房日前通知张某提供按揭资料，从而导致银行按揭手续未能顺利办理，购房款未能全部付清，房屋未能如期交付等一系列合同未能全面履行的后果，进而引发纠纷，形成诉讼。因此，本案中开发商XX公司在一审、二审中均遭败诉，也就成了必然。




【作者简介】
钟建林，单位为长沙市芙蓉区人民法院。