防空地下室是否属于业主

发布日期：2013-06-03 作者：钱丹律师

防控地下室是否属于业主所有？
案情：李某等人为小区业主，2011年先后与开发商签订了商品房买卖合同，并先后与小区物业办理了入住手续，2012年小区物业将该商品房防空地下室出租给王某，王某将防空地下室装修改造后经营超市，超市的经营严重影响了小区业主的日常起居，给业主生活带来诸多不便，另外小区业主与开发商签订的商品房买卖合同中虽然没有就防空地下室的归属进行约定，但是在合同中明确约定地下室小区业主享有优先使用权，李某等人向法院起诉，要求确认防空地下室的所有权归小区业主所有，要求物业公司退换防空地下室的租金，并有物业公司承担诉讼费用。
问题：一、防空地下室是否归业主所有？
二、如何认定防空地下室的所有权？
解析：地下室的归属纠纷在现实生活中并不少见，这是笔者接触的一个真实的案例，本案具有一定的代表性。
防空地下室所有权究竟归谁，有人说归物业，有人说归开发商，有人说归业主？当然在不同的案件中，结果可能不同。
从学理上，物权的取得方式由两种，原始取得与继受取得，物权法第三十条规定：因建造拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时生效，第142条规定：建设用地使用权人建造的建筑物，构筑物及其附属物的所有权归建设用地使用权人，但由相反的证据证明除外。我认为，开发商在作为小区的建设单位，在小区开发之前取得了建设用地使用权，在该建设用地上建造建筑物，取得建筑物及附属物的所有权，因此在无相反证据的情况下，开发商是小区发那个空地下室的所有权人，那么当开发商与业主签订商品房买卖合同时，小区地下室是否随着商品房的买卖而转移给了业主呢，笔者认为，地下室并非住宅的从物，不会随着商品房的转让而转移，但是如果在商品房买卖合同中明确约定了小区地下室转让或者赠送给小区业主的除外。
那么就本案来讲，小区防控地下室从所有权上属于开发商，业主并不当然享有地下室的所有权，当然因为在合同中约定小区业主具有地下室优先使用权，另外地下防控地下室具有特定用途，任何人对不当使用都有提出异议的权利，最终法院驳回了原告的诉讼请求。

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