宅基地房屋买卖案例——买受人要求赔偿时也能分割房屋

原告张三诉称：2014年，南方村被拆迁，李四毁约，原告起诉，请求确认买卖无效；后，法院调解下，双方依据无效的处理原则，确认张三将全部房产腾退返还给李四，由李四与拆迁单位签订拆迁协议，然后对拆迁利益依法分割。在返还张三的全部合理支出后，分清双方的责任大小，按二八开比例分配，张三应获得全部利益的80%。
   据此，诉至法院，请求判决李四赔偿张三全部经济损失（即全部拆迁利益的80%，要求取得回迁安置房及拆迁款，并优先取得回迁安置房）。
被告李四辩称：
   1、买卖合同己被法院判无效，张三己返还了房屋，李四应返还购房款，但张三拒收，一直诉讼，所以未得到解决。无效后要考虑房屋的现值和土地升值，以及添附价值的补偿等因素。李四收取张三的是50万，应返还该笔钱，同时考虑土地升值和添附价值，张三不应取得安置房屋。
   2、无效后的法律后果是相互返还，不能返还或者没必要返还的，应折价补偿。事实上，农村房屋补偿和安置与本村村民密不可分，非村民不能得到补偿和安置。法院如支持张三的主张，就等同于买卖合同有效了。
   3、李四是该被拆迁人，对该安置房有合法物权，张三人仅对李四享有债权。且张三在此要求分得两套89平方米的安置房屋，而李四作为真正权利人仅仅能分一套59平方米的小面积安置房屋，张三的要求己丧失了公平性。房屋是安置取得，虽然这个房屋已经居住，但没有确定房屋的性质，所以不能处理；根据高院的规定是考虑买受人居住利益的情况，是在没有房屋的居住的情况下，但张三名下有好几套房屋，其主张80%不公平，我认为60%比较合适。
法院审理查明：
   1、李四系南方村村民，张三非本村村民。2009年，李四与张三签订《购房协议》，李四将2002年自己所建院落，以50万元卖给张三，李四收到购房款后将该院落交给张三，张三获得该住所的永久所有权、使用权、收益权和处分权，李四随之向张三移交该院的所有有效证件，并签订授权委托书，授权“张三行使原李四的各项权利与义务，今后凡遇有与此房产所发生的法律事项，均由张三本人全权办理”。2014年，法院判决李四与张三签订的合同无效；张三退还李四的农村宅基地准建证；2015年，李四诉至法院，要求张三立即腾退房屋，法院调解确认：张三将房屋腾退返还给李四，未就损失赔偿事宜进行处理。
   2、2015年，拆迁部门与李四签订安置补偿协议、买卖合同；约定拆迁面积为291平米，合法面积218平米，腾退补偿金额为1043037元（含1、区位补偿价471744元；2、房屋重置成新价186612元；3、装修及附属物作价321048元；4、其他补偿费63633元），奖励及其他费用为21130元（含搬家补助费3276元、其他费用17854元），上述两项共计1064167元。李四选取了三套定向安置现房，分别为A号（面积89.60平米，单价2680元，总价为240128元）；B号（面积为89.63平方米，单价为2640元，总价为236623元）；C号（面积为59.51米，其中39.17为安置面积，单价2640元，优惠面积为20平方米，单价为3140元，总价为168792元），购房款共计645544元；周转费32760元，加上前述搬迁腾退补偿金额、搬迁腾退补助奖励及其他费用，共计1096927元，扣除购房款后，剩余共计451383元。根据政策，如自愿放弃安置房，选择货币的，按面积一次性给予每平4600元的弃楼款，并与拆迁补偿款一并发放。上述三套房均已交付，尚无证，现由李四占用。50万元购房款尚未退还，自签订协议后至调解返还前，张三占用对外出租；张三主张其加盖第2层，翻建、装修，李四认可加盖，但主张为违章建筑。
   3、拆迁政策：规定“被搬迁人”为搬迁腾退范围内住宅房屋所有权人。合法面积以宅基地证上标明的面积为准。不能提供证件的，参照北京市测绘设计研究院2002年10月航空拍摄的影像图确认宅基地范围。合法范围以外的房屋、未经批准的二层，不予补偿。货币补偿公式为：房屋搬迁补偿价=(基准地价*K+基准房价）*合法建筑面积+被搬迁房屋重置成新价。该地区基准地价为1200元/建筑平方米，基准房价为600元/建筑平方米，K为为1.3。重置成新价以评估为准。装修、附属物实行限额补偿，按1470元/平。在规定的期限前搬迁的，每提前一天奖200元，最高不超过2000元。届满前完成搬迁，一次性给工程配合奖50000元。按每月25元/平的标准发放周转费，每月不低于2500。本次为现房安置，周转费一次性发给6个月；期房安置部分，发放先行发放30个月的；放弃购买安置房的，一次性发给6个月的周转费。搬家补助费每平15元。现有法规并未规定定向安置房禁止上市交易。根据拆迁档案可知，其他建筑面积为202.35平方米，其他建筑补偿款为60705元。法院判决依照《合同法》第五十八条规定，判决：1、被告李四所签订拆迁协议下位于A号安置房的房屋权利由原告张三享有，被告李四交付原告张三，被告李四配合过户。2、被告李四给付原告张三补偿款七十九万元。
房产律师：
   1、合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案，虽就房屋返还事宜，双方已调解且已履行，但房屋已被拆迁，全部拆迁利益由李四取得，就赔偿损失等事项尚未解决。李四明知宅基地禁止流转，出卖后又主张合同无效，其承担主要责任；张三明知购买农村房屋无效，仍购买，应承担次要责任。
   2、关于张三能否取得安置房问题？合同法五十八条规定“因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，此规定中的“财产”不应当包括“货币”，而是指特定的物，因为不存在对“货币”进行折价补偿；本案中，就买受人信赖利益损失的赔偿，不能割裂为返还购房款及分配拆迁利益两部分，而是在考虑双方过错程度的基础上，对全部拆迁利益妥善予以分配。虽然李四所选取3套房屋为安置房，但该房屋不同于宅基地上的农村房屋，定向安置房系在国有土地上建造的商品房，可以进行买卖，由非本村村民取得定向安置房较为常见，考虑到现阶段房屋升值较快，定向安置房的购房价格与市场价格存在巨大差距，如果不对买房人分配定向安置房将对买房人明显不公。据此，法院对买房人是否能够取得安置房应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失、具体拆迁利益大小及安置房多少，出卖人除诉争房屋外是否还有其他宅基地院落等因素综合予以确定。综合考虑张三所支付购房款数额及双方过错程度，辅以考虑分割方式，法院酌定拆迁利益的70%由张三取得（二层补偿应全归张三）。先将其核算为货币金额，后再根据选取安置房情况将定向安置房及剩余补偿款进行分配。
   3、安置房无房产证，怎样折抵？三套安置房的购房总价款为645544元，但不能理解为此三套房的价格仅为645544元，因为在选房后，不仅要从总拆迁补偿款中扣除购房款，被拆迁人还将丧失弃楼款，且周转费是在选取了安置房后予以确定的补助款。为分割方便，将全部拆迁利益折算为货币补偿，其包括弃楼款，且不包括周转费，待分割完毕后，再确定周转费数额，故拆迁利益为房屋搬迁腾退补偿款1043037元、奖励及其他费用21130元、弃楼款1004640元（218.40×4600），共计2068807元；上述款项的70%为1448164.90元，另根据上述论述二层李四不应取得30%，计算后1466376.4元。A号房屋的实际价格为652288元；综合考虑房屋价格，并考虑公平，由张三取得A号房屋，余款814088.4元。对周转费32760元，则按房屋面积比例进行分配，金额为12294.95元；上述共计826383.35元。考虑使用、装修等因素，酌定张三除了取得一套房外，李四还需给付张三补偿款790000元。需要说明，张三无权再行要求李四返还购房款50万元，上述基于购买无效后产生的利益补偿即已处理完毕。