安置补偿协议合法有效，拆迁人未履行协议内容构成违约吗

发布日期：2021-02-19 作者：靳双权律师

　　一、原告诉称
　　原告金一诉称，2002年二期拆迁建设，原告居住的大街属于被拆迁范围。原告是北房一间的二分之一私房产权人，2003年8月22日，原、被告签订了《危旧房改造拆迁就地安置协议》(以下简称《就地安置协议》)。协议约定由被告拆除原告所有的房屋，并为原告安置被告开发建设，该房为半地下室一居室，套内面积47.1平方米，回迁安置的时间为2005年8月22日，回迁安置房为商品房。2005年3月被告通知原告入住，原告发现所安置的回迁房是全地下室，不是安置协议约定的半地下室，故要求被告在重新为原告安置半地下一居室，被告以没房为由拒绝原告的要求。对此双方就安置回迁和相关补偿问题始终处于协商过程中，直到2011年7月被告提出以其开发的作为对原告的异地安置房。原告为尽快结束流离失所的不安居住状况及尽早从地下室搬出，不得已与被告签订了《危旧房改造异地安置协议书》(以下简称《异地安置协议》)，并于同年九月实际入住该房屋。此后我们提出办理产权证的要求，但是被告都以各种理由推诿，致使原告对于安置房屋的权属处于不确定的状态。在原告长期要求被告配合办理产权证无果的情况下，原告认为，被告怠于为原告办理房屋产权登记手续的行为属于未完全履行《危旧房改造异地安置协议书》的合同义务，构成违约。
　　二、被告辩称
　　被告a地产发展有限公司辩称，我公司同意为原告办理房产证，但不同意支付办理房产证的费用及违约金。我们确实和原告签订过两份拆迁安置协议，一份是就地安置协议，一份是异地安置协议。就地安置协议的购房价款是117750元，房屋拆迁后原告应当向被告交纳购房款和公共维修基金共计119219.52元，被告应当向原告支付各项补助共计105000元，两部分相互折抵，原告还应当向我方支付14219.52元。大兴房屋的购房款应当是153530.48元，即就地安置协议的购房款减去原告应当折抵的费用，再加上5万元，2011年8月22日原告向我方交纳了异地安置的大兴房屋的购房款5万元。大兴金惠园房屋一直没有办理产权证的确属实，其原因一方面在于办理产权证需要原告委托我方才能进行，另一方面回迁安置的房屋是免交契税的，原告没有领取拆迁协议原件并办理免税手续，因此无法办理产权证。综上所述，同意为原告办理房屋所有权证，但不同意原告其他的诉讼请求。
　　三、本院查明2003年8月22日，原告作为乙方与被告(即甲方)签订《就地安置协议》。该协议约定，根据《房屋拆迁许可证》，甲方因危旧房改造项目建设，需拆除乙方在拆迁范围私房1间，建筑面积12.9平方米;甲方就地安置乙方(半地下)一居室一套，套内面积暂定为47.1平方米;乙方应支付甲方购房款共计119219.52元，所购房屋按商品房产权管理;甲方应支付乙方一次性困难补助费35000元，与本协议之四共同放弃140000元，甲方应支付乙方70000元;乙方应在2003年8月22日前全部搬迁完毕;甲方按国家规定组织施工，确保工期和工程质量，就地安置新楼将于2005年8月22日前竣工并交付乙方使用。　　四、2006年原告曾将被告诉至本院要求被告在为其安置半地下一居室楼房一套，另因被告欺诈应再赔偿一套半地下的一居室，并赔偿其租房损失。本院一审判决被告给付原告月租房损失3000元，驳回了原告其他诉讼请求。原告上诉后维持原判。2011年7月20日，原、被告另行签订《异地安置协议书》，该协议约定被告安置原告三居室一套(面积80.27平方米)，购房款为5万元。2011年9月22日，原告交纳房屋购房款5万元、物业费、卫生费等费用935元、供暖费1525.13元及有线电视开通费300元。此后原告开始入住该房屋。
　　四，裁判结果
　　一、本判决生效后十五日内，被告a地产发展有限公司协助原告金一办理房屋的产权证(应由原告金一负担的相关税费由原告金一按国家及本市的有关规定负担)。
　　二、驳回原告金一其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　原、被告所签之《就地安置协议》及《异地安置协议》均系双方当事人真实意思表示，且不存在导致合同无效之事由，应属合法有效，双方均应全面履行协议书的内容。现原告已交纳了购房款且实际入住房屋，被告理应为原告办理产权证。被告未给原告办理产权证，缺乏合法依据，现被告同意为其办理产权登记，对此不持异议。在办理产权登记过程中所涉及的税、费等应根据国家规定及本市的相应政策确定负担，原告要求由被告承担一节，缺乏法律依据，不予支持。被告的拆迁行为属改善城市居民住房条件的优惠福利拆迁，并不适用有关商品房买卖纠纷的法律规范。且双方无论是在就地安置协议还是异地安置协议中都没有关于逾期办理产权登记的任何约定，现原告主张违约金一节，亦缺乏法律依据，不予支持。

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