一、被告赵金祥与第三人孙邦定的房屋买卖无效。

　　二、被告返还第：三人房款6万元及利息1320元，并赔偿第三人房屋交易费900元、工本费50元和手续费390元。

　　三、原告吴新霞与被告赵金祥间的房屋租赁合同有效，予以继续履行。

　　孙邦定对判决不服，向农八师中级人民法院提起上诉，请求中级人民法院判决撤销原审判决，确认其与被告间的房屋买卖有效，被告与原告的房屋租赁合同无效。

　　二审法院在审理中，经主持调解，三方当事人自愿达成如下协议：

　　—、孙邦定与赵金祥的房屋买卖协议有效。房屋自1996年7月18日起归孙邦定所有。

　　二、赵金祥将已向吴新霞收取的从1996年7月19日至1998年1月26日的房租，退还给吴新霞6500元，付给孙邦定2800元。

　　三、该房屋由孙邦定租给吴新霞全1998年1月26日，吴新霞再付给孙邦定租赁费l万元。

　　二审法院确认—上述协议符合法律规定，于1997年3月4日制发了调解书。

　　评  析

　　被告赵金祥将权属自己的房屋出租给吴新霞，在租赁合同履行期间，又以该房屋为标的与第二人孙邦定签订了房屋买卖台同，该买卖房屋合同是否有效，这是本案处理必须明确的问题。

　　被告赵金祥对出租给原告吴新霞的房屋享有所有权。这是毫无疑义的。根据《民法通则》第七十一条的规定，所有权是由所有人对其财产依法所享有的：占有、使用，收益和处分的权能构成的。被告将属自己所有的房屋出租给原告吴新霞，仅是暂时转让了该房屋的占有、使用和收益的权利，其处分权仍属其所有。在房屋租赁合同履行期间。房屋所有人虽有权将房屋出卖。但应遵守承租人有优先购买权的原则。如果出租人违反此原则，依最高人民法院《关于贯彻执行（民法通则）若干问题的意见（试行）》第118条的规定。承租人可以请求法院宣告房屋买卖无效。这表明，在房屋出租期间，出租人出卖房屋（行使处分权）应遵守特别规定，如有违反。法院应保护承租人的先买权，宣告原房屋买卖无效。

　　房屋租赁合同作为一种财产租赁合同。在当事人之间既引起债权法律关系。又引起物权法律关系，即导致承租人获得物权性质的租赁权和先买权，这就是说，和其他合同一样，房屋租赁合同作为一种法律事实，导致合同双方当事人之间产生债权债务的法律关系。但和其他合同不同的是。承租人依租赁合同可获得物权，从而出租人与承租人之间又产生了物权法律关系。承租人的租赁权表现为两个片面：  —是在租赁合同有效期间，出租人将财产再租给第三人的行为对承租人无效。二是出租人在租赁关系存续期间可将财产出卖，但这—行为不消灭租赁合同，即不能消灭承租人的租赁权。对此，《经济合同法》第二十三条第二款明确规定：“如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对新的所有方继续有效”。本案被告人赵金祥将出租给原告吴新霞的房屋卖给第三人孙邦定，孙邦定虽然取得了该房屋的所有权，但原告与被告间的房屋租赁合同对孙邦定仍然有效，只要原告表示要求继续租赁该房屋至租赁期届满之时止。即应予以支持。