正文：消费税未涉及高档房　物业税酝酿

　　4月1日，新版消费税政策正式实施。出乎意料的是高档房成漏网之鱼！消费税缘何未涉及高档房？税收调整的背后，政府有何考虑？高档房是征税的“禁区”还是难逃税收法网？各方迹象表明，物业税正在一步步靠近！

　　高档房不宜征消费税？

　　对于调整后的消费税未涉及高档房一事，很多人表示不理解。其理由是，“富人用于豪宅方面的花销，远远超出用于高尔夫球及球具等开支。”一位接受采访的专家告诉记者，在去年“两会”召开期间，就有代表专门建议应对高档豪宅消费税。而此次调整后的消费税并未涉及高档豪宅， 
实乃一大缺憾。然而，消费税缘何未涉及高档房产？其调整的幕后，政府有哪些考虑？

　　对此，国家财政部的解释是，高档房并不在消费税征税范围之列，只能通过其他税种的调节来完成；二是可操作性不强，即档次界定比较困难；三是征收消费税也要考虑对消费需求的影响。消费不足仍然是当前制约中国经济发展的一个不利因素，在选择消费品征税时，必须考虑对相关产业和消费需求的影响，要符合宏观经济政策的总体要求。

　　对于以上解释，北师大教授董藩表示赞同。据董藩介绍，我国CPI(居民消费价格指数)统计不涉及房地产，换言之，居民购房属于投资行为，而非消费行为。

　　董藩进而认为，有关部门所说的豪宅开征消费税有欠可操作性亦是成立的。“目前，我们没有一个科学的标准，去衡量哪些是豪宅，哪些不是豪宅。比如，一套总价50万元的房屋，在市区是普通住宅，而在郊区便是豪宅。可见，无论是房屋的价值、地段，还是建筑档次，都为豪宅的概念蒙上了一层阴影。所以，若征收消费税，操作起来的确比较困难”。董藩如是分析。

　　对于财政部未对豪宅开征消费税的第三点理由，一位不愿透露姓名的著名经济学家认为，较之于前两点理由而言，第三点理由明显不够充分。“针对我国消费不足的状况，拉动内需是对的，但不同行业的情况又各异。拿高档房产来说，单套总价几百万甚至几千万的星河湾、柏悦居、昆仑 (论坛)等顶级豪宅，一浪高过一浪的热销势头，足以证明豪宅市场有强劲的需求支撑。然而，豪宅旺盛的需求，必将进一步促使地产商热衷于豪宅开发。如此一来，市场供应结构将严重扭曲，能满足居民基本住房需求的房屋将越来越少。”该位经济学家说。

　　在该位经济学家看来，有关部门所谓“对消费需求影响的考虑”，实际上是政府对房地产行业采取的一项隐性保护措施。毕竟，近几年我国国民经济的快速增长，房地产作为支柱产业，可谓功不可灭。

　　综上种种分析是否说明高档房将成为征税的“禁区”？其实并不尽然。2006年伊始，国土资源局有关负责人便透露，购买第二套住房将可能被征高额不动产税。日前，国家税务总局的相关人士亦表示，新的房产税可能对闲置房屋、高档豪宅征收较高的税费。

　　物业税“十一五”期间开征？

　　房产税，又称不动产税或物业税(以前统称物业税)。其与消费税最大的区别在于，消费税是针对一定范围内的商品在交易环节的征税，而物业税则是对不动产持有期间的征税。

　　近日，《》记者从可靠渠道获悉，物业税相关文件已经报请有关部门审批。事实上，早在去年年底，财政部副部长楼继伟便透露，物业税正在作模拟测算，估计不久将在北京、重庆等城市首先试点。

　　然而，近日，记者欲就物业开征相关事宜采访国家税务总局时，对方有关负责人称，“目前还未确定。所以，在未确定之前，不便对外透露。”而记者随后在北京市地税局得到的答复似乎证实了这一点。“我们只是政策的执行方，而非制定方。我们的主要职责是将国税局下发的文件，结合本地的特征予以执行。”市地税局某负责人如是说。

　　当记者问及其预计物业税的开征时间时，对方回答：“不好说。因为，一来我们还未接到国税局任何关于物业税的文件；二来目前市地税局还未曾组建关于物业税的执行团队，甚至连领导都没有。”

　　由此可见，箭在弦上的物业税，其具体开征时间仍然是个“谜团”。不过，无论是年初政府官员的“论调”，还是有关专家学者的猜测，似乎都证明物业税在“十一五”期间开征，并非没有可能。

　　2006年年初，国务院研究室宏观司副司长丛明在2005年全国十大税收新闻发布会上透露，财政部、国家税务总局目前正在进行物业税的模拟试点，预计在 “十一五”后期，物业税将正式开征。丛明表示，物业税开征的首要原则是保证老百姓的住房消费负担不能加重，甚至适量减轻。由于其开征牵涉多方利益，所以，在“十一五”后期开征比较稳妥。

　　对此，董藩亦持有肯定的态度。董藩说，“物业税早晚要开征！毕竟，物业税的开征对于规范房地产行业，促进国民经济的健康发展，具有积极意义。虽然具体开征时间，目前还无法作出准确预计，但我相信，‘十一五’期间肯定能开征。”

　　高档房买家将身受重负？

　　物业税在某种意义上是调节社会贫富差距的手段。尤其在构建和谐社会的主旋律下，开征物业税更是被视为“劫富济贫”的利剑。而事实上，从西方发达国家以及我国香港地区的经验来看，物业税同样是调控经济增长和房地产行业的有效手段。那么，未来我国开征物业税，对于房地产市场，尤其对于在消费税征收中“落单” 的高档房市场，将产生什么样的影响？

　　建设部政策研究中心主任陈淮表示，目前我国的住房条件并不差，主要是苦乐不均。在2005年末，我国人均住房面积为26平方米，超过了我国的香港地区，接近日本的居住面积。但是，别墅、豪宅等浪费住宅资源的房产很多。所以，物业税将主要针对享受型的大户型。

　　开征物业税对高档房买家和拥有多处房产的投资者而言，无疑将增加养房成本。

　　以我国香港地区为例，目前物业税的税率为16%。“如果一套总价400万的房屋，如果以500万元易手，那么，卖家所得到的利润为100万。再除去律师费等其他相关费用(假设为30万元)，那么，所剩的70万元就需要缴纳16%(11.2万元)的物业税。”一位在香港拥有多套房屋的蔡先生如是告诉记者。

　　对此，拥有多套住房的李先生不无担忧，“开征物业税以后，对购买高端豪宅的人来说，养房负担重了。一套总价几百万元的房屋，单是物业税就可能高达十几万元。如此一来，豪宅买家将会承担沉重的税负，要作出置业选择，的确需要慎重考虑。”李先生叹道。

　　开征物业税，对高档房市场产生的影响由此可见。事实上，物业税开征之后还将对整体房价走势和市场供需结构产生影响。“购房人买一套的钱中，有 30%～40%是缴了各种税费。如果以财产税的形式分期支付地租和税费，开发成本将大幅下降，房价也会随之下降。” 社科院金融研究所金融与制度研究室研究员尹中立说。

　　链接：世界各国对房地产的课税主要有三种情况，第一，征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据。第二，对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据。第三，对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。

　　例如，温哥华依据评估总价值征收地税，另外，根据地产用途不同，地税也不相同。拥有二套住宅的人将被课以高税率。荷兰房产税的征收，主要课税对象是房屋。其次是征收房屋消费税，对房屋使用者课征。另外，中央政府征收的净值税也包括对房屋征税。法国采用土地年度税的形式征收不动产税，在这个名目下包括三类，即“未建成区的地产税”、“建成区土地税”和“住宅税”。

　　中国香港物业税属于所得税，是向香港土地及建筑物的业主征收的税项。计算办法是将物业的评估净值依标准税率计算。据统计，一些发达国家和地区的房产税率都比较高，例如，香港物业税税率高达16%。



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