第一条 为贯彻执行国务院国发〔1983〕194号颁布的《城市私有房屋管理条例》，加强我市私有房屋的管理，保护房屋产权人和使用人的合法权益，发挥私有房屋的作用，适应社会主义现代化建设和人民生活的需要，结合本市具体情况，特制定本细则。

第二条 凡属本市市区范围内的个人所有、数人共有的，自用或出租的，住宅和非住宅私有房屋（包括规划建成区内的私有农房），均依本细则之规定进行统一管理。

第三条 私有房产，属公民个人所有。持有合法证件的私有房屋，受国家法律保护。任何单位和个人都不得侵占、毁坏城市私有房屋。

房屋产权人依法行使占用、使用、处分权，不得利用房屋危害公共利益，损害他人合法权益。

第四条 我市私有房屋由西宁房地产管理局（以下简称市房管机关）依照本细则实施管理。

第五条 凡属本市市区内的私有房屋，因国家建设需要征用拆迁时，建设单位应当按《西宁市基本建设、补偿、安置暂行办法》给予房屋产权人合理的补偿，对使用人予以妥善安置。

被征用拆迁房屋的产权人或使用人，应当服从国家建设的需要，按期搬迁，不得借故拖延。

第六条 房屋和异动变更登记按《西宁市房屋所有权登记发证管理办法》办理。

第七条 私有房屋允许交易买卖。私房买卖须按《西宁市房产交易管理办法》办理。

第八条 私房租赁

1．私有房屋出租，必须由出租人和承租人按自愿、互利的原则协议，经市房管机关仲裁监证，签订统一印制的“私房租赁合同书”，以明确双方的权利和义务。监证管理费每起4元，由出租人和承租人双方分摊。

2．私有出租房屋的租金，由出租人和承租人双方参照现行公房租金标准协商议定。允许高于公房租金标准。住宅最高不得超过成本租金；非住宅可在本市工商业用房租金标准上，上浮50％。对超过规定的部分，由市房管机关按30％征收规费。市房管机关代出租人为承租人开具租金发票，由出租人交纳租金额10％的管理费。

出租人除收取租金外，不得收取押租或其它额外费用。承租人应当按照合同规定交租，不得拒交和拖欠。

3．承租人需要与第三者互换住房时，应事先征得出租人同意；出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新承租人与出租人要按本条第一款的规定另行签订租赁合同。

4．出租人、承租人共同使用的房屋及其设备，使用人应当本着互谅互让、照顾公共利益的原则，共同合理使用和维护。

5．修缮出租房屋是出租人的责任。出租人对房屋及其设备，要及时地认真地检查、修缮，保障住用的安全。

6．年久失修的危险房屋，如出租人确实无力维修者，出租人和承租人双方可共同商议维修，或由承租人按协议自修，付出的修理费，在租金内扣除。终止租约时，如修缮费尚未扣清，出租人应将余额退还承租人。

7．承租人必须爱护房屋，房屋小修小补和室内修理，除另有协议外，均由承租人自理。承租人需要改修房屋时，应事先征得出租人同意，按协议改修。擅自改修房屋，造成损失，或有意损坏房屋者，要负责赔偿。

8．租赁合同终止时，出租人应当提前六个月通知承租人，承租人要将房屋退还出租人。如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。延长的租期内，租金可提高30％。租约期限内，在租约得到正常履行的情况下，出租人不得撵承租人搬家。否则，承租人可按租约拒绝腾房。

9．承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：

（一）承租人破坏房屋或擅自改变房屋现状，而又不修复、赔偿者；

（二）承租人将房屋分租、转让、转兑；

（三）无正当理由将房屋闲置达三个月以上者；

（四）无故拖欠租金达六个月以上，屡经催收有意不交者；

（五）承租人利用房屋进行非法活动，损害公共利益者。

10．机关、团体、部队、企事业单位租用私有房屋，须经市房管机关批准。

第九条 私房代管

1．市房管机关可在代管自愿、退管自由的原则下，开展私房代管业务。代管费按代收租金的百分之二十征收。代管租金和维修费用之间的差额，按照多退少补的办法办理。代管期间，一律不搞大翻修或改建。

2．委托他人代为管理的私房、代理人需持有委托书，并报市房管机关备案，代管人须按照代理权限行使代理权并履行应尽的义务。

3．属于下列情况的私房，经市房管机关批准，可由房管部门接收代管：

（一）产权人下落不明，或在押在关，无人经营者；

（二）产权人居住外地，本市无合法代理人，或有代理人而经营房屋有困难者；

（三）产权人确实无力经营，自愿申请代管者；

（四）产权人死亡，无合法继承人。

4．代管房屋因天灾或其它不可抗力而遭受损失的，代管机关不负赔偿责任。

5．产权人要求退回代管房屋；或产权人返回本市，持有确切产权证明，无产权纠纷，申请退回代管房屋时，经市房管机关核准，可将房屋退还产权人。

第十条 凡违犯本细则者，经群众检举或主管机关查出，按其情节轻重，给予批评教育，或给予50—200元的罚款等处分；情节严重、态度恶劣、不服处理者，提请司法部门处理。

第十一条 有关私房产权纠纷，双方协商不能解决者，由市房管机关调解，经调解无效时，提请当地人民法院裁决。

第十二条 自本细则公布之后，凡有租赁、买卖及产权转移登记等事项者，均须在两个月内到市房管机关申请办理有关手续。不按本细则办理登记者，产权发生纠纷时，房管机关不予仲裁，人民法院不予受理；基本建设征用拆迁时，按违章建筑对待不予补偿。

第十三条 异产连幢的私房，按有关办法实施管理。

第十四条 私有房屋需翻修、改建、扩建、加层时，须经城建管理部门批准，领取建筑许可证后，方能施工。修建竣工之后，须向市房管机关办理房产变更登记。

第十五条 本细则自公布之日起施行，大通县参照本细则实施，本细则由西宁市房地产管理局负责解释。