（二）裁判要旨

    一审法院认为，通达公司《关于“通达大厦”事宜的函》系要约，其中“我公司与华海公司的租赁合同终止后”一语则是对该要约生效条件的规定，故而该要约应当自2003年3月12日，即通达公司与华海公司的租赁合同纠纷终审判决生效之日生效。因此蓝天公司《关于同意接受<关于“通达大厦”事宜的函>的承诺》并不超越承诺期限，该租赁合同成立。

    （三）审理中的其他意见

    在审理过程中，对通达公司《关于“通达大厦”事宜的函》的性质也存在不同看法。

    一种观点认为，通达公司《关于“通达大厦”事宜的函》性质上并非租赁合同的要约，而只是租赁合同的要约邀请。因为其并无订立合同的目的，而且其内容也是不确定的。因此，虽然蓝天公司进行了所谓的“承诺”，也不能成立合同。

    另一种观点则认为，通达公司《关于“通达大厦”事宜的函》性质上系租赁合同的要约，因为一方面，通达公司在这一函件中明确表达了其愿意与蓝天公司订立租赁合同的意思，且如果蓝天公司作出承诺，该租赁合同将在通达公司与华海公司的租赁合同终止后生效，这就明确表明了经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束的意思；另一方面，通达公司在这一函件中明确提出了未来的租赁合同的主要条款，即：租赁物为通达大厦B区以外的其他区域；年租金不高于110万元；租赁期限为20年。但是，持此种见解者并不认同判决中关于要约附生效条件的认识，强调蓝天公司的承诺期限应当自2001年4月3日起算。故而构成承诺迟延。

    二、对案情和相关意见的评析

    本案争议焦点在于通达公司与蓝天公司之间是否成立租赁合同。而对此问题的判断首先取决于对通达公司《关于“通达大厦”事宜的函》性质的认识。申言之，如果该函为要约邀请，则蓝天公司的回复绝无可能构成承诺，自然也不可能成立租赁合同。而如果该函为要约，则须进一步考察蓝天公司的回复是否能够构成承诺，从而成立租赁合同。

    （一）要约与要约邀请的区辨

    在合同订立过程中，判断一项意思表示是否构成要约，必须看其是否符合法律对要约构成要件的要求。我国《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”从该规定来看，在订立合同过程中，一项意思表示要构成要约主要需要具备两方面的条件[4]：一是应当具备一经受要约人承诺即受该意思表示拘束的法效意思；二是要具备目的意思，即该意思表示的内容应当包含未来合同的主要条款，且须具体确定。从而能够使受要约人一旦表示接受要约，就能够达成一项交易。而且这两方面的内容均须表示出来。[5]
 
sp; 根据《合同法》第十五条的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。其与要约的区别在于：首先，其目的只是唤起对方的要约，因此要约邀请并不具有一经受要约人承诺即成立合同的法效意思；其次，其目的意思也不完备，换言之该表示的内容并不完全包含未来合同的主要条款，或者这些条款并不具体、确定。