（三）通达公司《关于”通达大厦”事宜的函》也不是租赁合同的要约邀请

    通达公司《关于”通达大厦”事宜的函》虽非租赁合同的要约，但也不宜认为其系租赁合同的要约邀请。

    从该函件的内容来看，虽然并不能一经受要约人蓝天公司承诺即可以成立租赁合同。但是，一方面，通达公司在该函件中明确强调待与华海公司租赁合同终止后“双方订立合同”，这就是说，其希望在条件成就（即通达公司与华海公司租赁合同终止）后，就通达大厦与蓝天公司订立一项租赁合同。因此，该函件并非没有法效意思，只是该法效意思并非与蓝天公司订立租赁合同的法效意思，而是意欲以该函件的内容为基础先达成一项协议，在将来条件成就后基于该协议再与蓝天公司订立租赁合同的法效意思。

    另一方面，该函件中对将来要订立的租赁合同的部分主要条款如标的物、期限进行了明确的规定，对租金条款虽然并未确定，但其仍然确定了租金条款的上限。这就使得合同的标的具有了一定的确定性。如果蓝天公司及时同意该函件的内容，则即便未来双方就租赁合同展开进一步磋商，也只是对租赁合同其他具体事宜的细化，而不能脱离该函件的内容另起炉灶。因此，就该预备协议的内容，仍然是具体、确定和完整的。

    三、笔者对通达公司《关于”通达大厦”事宜的函》性质的认识

    笔者认为，该函件性质上应当是租赁合同预约的要约。

    所谓预约，即“约定将来订立一定契约的契约。因履行预约而订立之契约称为本约”[7]。预约本质上是一项债权合同，在双方当事人就某项合同达成预约的情况下，双方当事人负有订立该合同的义务。在预约成立而尚未履行的情况下，虽然此时本约并未成立，但当事人仍然是真诚的希望进行某项交易，只是鉴于当时的环境其可能还无法获得足够的信息来就相应条款加以确定[8]，或者该合同的订立受到法定形式的限制，如要式合同或要物合同，而只能先行订立预约，而对其他的内容留待条件成熟时再另行磋商订立本约。故而，预约的目的在于为本约的缔结和内容先做准备。[9]

    就本案而言，如前所述，通达公司《关于”通达大厦”事宜的函》中明确表达了与华海公司租赁合同终止后与蓝天公司订立租赁合同的意思，此种意思的目的并非单纯的唤起蓝天公司的要约，而是旨在与蓝天公司在将来按照这一函件所确定的框架来订立一项租赁合同。因此，这一函件明确表达了与蓝天公司之间就租赁合同订立预约的意思。而且该函件中对未来租赁合同的一些主要内容也进行了规定，这些规定实际上确定了未来租赁合同的大部分主要条款，尤其是其将未来合同的性质、标的等进行了确定，从而能够在其基础上进一步订立本约。

    此外，就该函件的法律效果来看，试想如果蓝天公司及时对这一函件表示完全同意，则蓝天公司的同意并非是就该租赁合同发出了一项要约，而是就该租赁合同的预约进行了承诺。根据这一预约，双方负有应当在条件成就（即通达公司与华海公司租赁合同终止）后在预约确定的框架内就该租赁合同进行进一步磋商从而订立该租赁合同的义务。尤其是考虑到发出该函件的当时，通达公司与华海公司之间的诉讼刚刚开始，究竟结果如何具有较大的不确定性。在此情况下，认为该函件系租赁合同预约的要约，显然更符合商务实践中的通常做法。