此外，从法律后果来看，既然要约邀请并不具有目的意思，因此其并不发生要约的拘束力，即便对方对要约邀请作出回应，也不能成立合同，而且，即便双方最终成立了合同，要约邀请的内容也未必包含在最终的合同之中。因此，要约邀请并不发生当事人所意欲发生的法律效果，其效果由法律直接规定，故而其并非意思表示，而只是一种事实行为。[6]

    根据立法的界定，我认为本案中通达公司《关于“通达大厦”事宜的函》并非租赁合同的要约，也不是租赁合同的要约邀请。

    （二）通达公司《关于“通达大厦”事宜的函》不能构成租赁合同的要约

    从本案来看，通达公司向蓝天公司发出的《关于“通达大厦”事宜的函》中明确表示：“我公司承诺：我公司与华海公司的租赁合同终止后，即将通达大厦B区以外的其他区域全部租赁给你公司经营，年租金不高于110万元，期限20年，其他具体事宜待与华海公司租赁合同终止后双方订立合同时再定。”从该函件中可以看到：一方面，通达公司在这一函件中并没有明确的订立合同的意图。其虽然表示了愿意与蓝天公司订立租赁合同的意思，但其中也明确表明该合同须在“与华海公司租赁合同终止后双方订立合同”。这就是说，该租赁合同并非蓝天公司承诺即可成立，而是要在通达公司与华海公司之间的租赁合同终止之后再另行订立租赁合同。因此，这一意思并非经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束的意思。

    另一方面，所谓主要条款或必要条款是指欠缺之即不能成立合同的条款。主要条款的判断应当依据合同性质和当事人的意思来判断。就租赁合同来看，《合同法》第213条虽然规定“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”但该条并非强制性规定。依据租赁合同的性质，其主要条款应当包括标的物、租赁期限。由于《合同法》第61条对价格条款规定了补充条款，因此严格的讲，价格条款并非租赁合同法定的主要条款。本案中，通达公司在这一函件中明确提出了未来的租赁合同的一些主要条款，即：租赁物为通达大厦B区以外的其他区域、租赁期限为20年。但问题在于，通达公司在这一函件中也提及了租金问题，这种情况下，该条款依据当事人的意思也应当认为是未来租赁合同的主要条款。而该函件在提及租金问题的同时，却只是确定了租金的上限，提出年租金不高于110万元，显然该租金条款并不符合“确定”的要求。因此，通达公司《关于“通达大厦”事宜的函》不能构成租赁合同的要约。

    既然通达公司《关于”通达大厦”事宜的函》并非租赁合同的要约，自然，蓝天公司《关于同意接受<关于“通达大厦”事宜的函>的承诺》在性质上也不能认为构成承诺，更不能认为蓝天公司与通达公司之间因此而成立租赁合同。