就本案而言，如下文所述，蓝天公司并未及时作出承诺，故而预约合同并不成立，自然也不存在违反预约合同的违约责任问题。因此，区分《关于“通达大厦”事宜的函》究竟是租赁合同的要约邀请还是租赁合同预约的要约在法律效果上差异并不很大。但是，如果相对人及时对该意思表示进行回复的情况下，显然认定该意思表示是本约的要约邀请还是预约的要约，在案件的处理结果上可谓天壤之别。

    五、关于要约能否附生效条件

    根据我国《合同法》的规定，承诺期限届满受要约人未作出承诺的，要约失效，自然受要约人也就失去了承诺的资格，从而其迟延的承诺原则上视为新的要约。[12]因此，在承认通达公司《关于“通达大厦”事宜的函》构成预约的要约的情况下，判断合同是否成立还必须要判定蓝天公司是否及时作出了承诺。而对承诺迟延与否的判断，则取决于两方面的因素，一是承诺期限的起算点，二是该期限的长短。本案双方争执的焦点则在前一问题上。

    在本案的一审判决中，法院认为要约中“我公司与华海公司的租赁合同终止后”一语则是对该要约生效条件的规定。故而，该要约应当自2003年3月12日，即通达公司与华海公司的租赁合同纠纷终审判决生效之日生效。换言之，法院认为要约人可以对要约附生效条件。在附生效条件的情况下，虽然要约已经到达相对人，但其并未当然生效，而是待条件成就后方可生效，自然承诺期限也应当自要约生效之日起算。

    我认为，所谓要约可以附生效条件的见解并不妥当。其理由在于：

    首先，允许要约附生效条件与要约的构成、效力理论存在冲突。所谓要约生效所发生的效力，通说认为包括形式的拘束力和实质的拘束力，前者即要约生效后，在要约的存续期限内要约人不得撤销或变更要约的效力；后者即要约生效后受要约人取得承诺的资格，一经受要约人承诺即成立合同的效力。[13]我国《合同法》允许要约原则上可以撤销，但强调要约必须表明一经受要
约人承诺即受该意思表示拘束的法效意思，故而原则上要约仅具有实质拘束力。但是，如果允许要约附生效条件，就意味着虽然要约已经到达受要约人，但受要约人能否取得承诺适格的地位还要视条件是否成就而定，这显然排除了要约的实质拘束力，而且这种要约也并不具有一经受要约人承诺即受该意思表示拘束的法效意思。因此，这种附生效条件的“要约”本质上并不能构成要约。

    其次，允许要约附生效条件可能科加要约人过重的风险。要约到达受要约人后，其发生的是要约人单方面受该要约拘束的效力，受要约人也因此取得了承诺的资格。因此，我国法律才强调对没有规定承诺期限的要约，受要约人应当在合理期限内作出承诺，以避免受要约人单方长期受要约的拘束，从而承受过重的风险。在本案中，通达公司《关于“通达大厦”事宜的函》发出时，通达公司与华海公司的租赁合同纠纷尚正在一审审理阶段，通达公司提出的终止与华海公司之间租赁合同的诉讼请求能否得到支持还不能确定；即便其最终能够得到法院支持，一审、二审的程序也将旷日持久。事实上，直到2003年3月12日，最高人民法院方就通达公司与华海公司的租赁合同纠纷作出终审判决。如果认为这一表述就意味着承诺期限须自通达公司与华海公司的租赁合同终止之日起算，这就使得通达公司长期受该要约拘束。而房屋租赁的市场价格在这几年中可能发生较大变化，其中的风险要由要约人通达公司单方承担，这对要约人来说过于苛刻。

    尤其是在我国合同法不承认情事变更原则的情况下，如果允许要约附生效条件，则在合同成立后，要约人无法通过主张交易基础的丧失而变更或撤销合同，这显然对要约人来说是很不公平的。