近年来，房产登记行政案件的数量呈逐年上升的趋势,其中很大一部分属于行政与民事相交叉的案件。实践中大量出现的是当事人因房屋权属存在争议而不服房产登记部门作出的登记行为，进而提起行政诉讼。本文对该类案件的几种处理情形展开了初步探讨，认为基于房屋权属争议提起的房产登记行政案件应引导当事人直接提起民事诉讼，以避免司法资源的浪费和当事人诉累，以利于有效化解纠纷。

　　一、房产登记行为的性质

　　在我国，房产登记是指由国家统一的行政机关——房地产行政主管部门，在权利人提出相关申请后，依照法律规定对其提交的权利证明材料进行审查，之后作出的登记行为。房产登记具有以下三方面特点：一是登记主体必须是特定的行政机关，即全国统一的房地产行政主管部门。这一特征使房产登记具备了公法属性，并和法律、法规或者规章规定的其他性质的登记制度如党员登记、住宿登记等区别开来。其二，房产登记具有法律的规定性。换言之，房产登记就是法律登记的一种，虽然房产登记行为本身并不直接为相对人设定行政法上的权利义务，但相关事项一经登记即产生物权公示公信的法律效果。

　　这种效果并非根源于行政法，而是来源于上的不动产物权公示公信原则。其三，房产登记机关对登记事项具有审查和监管权。1998年施行的建设部《城市房屋权属登记管理办法》对权利人申请房产登记应提交的材料做了具体规定，进一步明确了房地产行政主管部门的审查权和监管权。综合以上三点，我们可以看出，房产登记虽不直接介入民事活动之中，但通过法律的直接规定，建立起不动产物权变动的公示，由此产生出一系列民法意义上的效果，实现了公权对私权的监督，对相对人的权利义务产生了具体影响，因此符合具体行政行为的构成要件，本质上是一种行政行为。

　　二、房产登记的司法审查原则

　　行政诉讼的根本目的在于考量具体行政行为的合法性，即特定的行政机关是否依照法定的职权和程序作出了具体行政行为。在房产登记行政诉讼中，就是要看登记行为是否符合法律、法规的具体规定，即依照合法性审查原则，对登记行为的事实证据、法律依据、行政程序、职权依据进行司法审查。但在理论和实践中，由于房产登记本身的审查原则存在形式审查与实质审查的分歧，使得行政诉讼中对房产登记行政行为的司法审查原则也囿于其中。

　　在《物权法》颁布施行之前，相关法律法规没有明确规定房产登记机关需要对申请材料作实质审查，而是规定对申请材料是否齐全作审查。《城市房屋登记管理办法》第十六条规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，房屋竣工验收资料以及其他有关证明文件。”第十七条规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨等原因申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关合同、协议、证明等文件。”并且，过去大量的行政诉讼案例表明，房产登记机关在登记程序中的审查仅为形式审查。