重 庆 市 南 岸 区 人 民 法院

民 事 判 决 书

(2006) 南民初字第618号

原告：向邦东，男，1956年6月24日出生，汉族，重庆市佰仟房地产经纪有限公司经理。住址：(略)。 身份证号：(略)。

委托代理人：刘崇洪，重庆市红岩律师事务所律师（特别授权）。

被告：重庆新大陆房地产开发有限公司。住所地：重庆市南岸区南坪西路31号1单元6楼1号、3号、4号。组织机构代码：62191174-7。

法定代表人：张忠富，董事长。

委托代理人：贾开友，重庆三力律师事务所律师（特别授权）。

委托代理人：易天才，男，1965年12月16日出生，汉族，系该公司办公室主任，住(略)。

原告向邦东诉被告重庆新大陆房地产开发有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告向邦东及委托代理人刘崇洪、被告重庆新大陆房地产开发有限公司的委托代理人贾开友、易天才均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2005年初原告通过徐辉了解到四川省攀枝花市米易县攀莲镇城北新区安置房项目（以下简称安置项目）需要招商引资，并将有关信息告诉了被告。被告在详细了解和研究了此项目后，于2005年6月1日与原告签订了“居间协议书”，确定了双方的权利义务关系。协议签订后，经原告牵线撮合,被告与攀连镇政府签订了安置项目合同，并进行了实施，房屋已部分销售，但被告并未按协议约定支付居间报酬。故原告诉至法院，请求判令被告支付居间报酬1,462,500元，违约金14,625元，诉讼费由被告承担。

被告辩称：原告向被告提供安置项目信息、与原告签订居间合同、被告与攀连镇政府签订了安置项目合同、已销售部分房屋属实。但原告不具备房地产经纪人资格，原、被告签订的居间合同无效。原告未履行合同义务，安置项目是被告自己联系中标完成的，原告无权要求支付报酬。被告与攀连镇政府签订的安置项目合同标的只有20.25亩，并非48.75亩，而且该项目尚未验收竣工。故请求驳回原告的诉讼请求。

原告就其诉请举证如下：

（一）原、被告签订的居间合同，以证实原、被告居间合同关系及被告应按合同约定支付居间报酬1,462,500元的事实；

（二）原告房地产经纪人资格证书，以证实原告具备房地产经纪人资格，原、被告签订的居间合同合法有效的事实；

（三）被告法人执照、代码证、质量管理认证书、公司概况等，以证实被告委托原告牵线撮合被告与攀连镇签订安置项目合同的事实；

（四）攀枝花市泰坤房地产开发有限公司(以下简称泰坤公司)投标文件、中标通知书，以证实被告承接的安置项目，并非被告自己联系中标完成的事实；

（五）被告开发安置项目工程施工许可证、房屋户型图、施工现场照片、平面图、售楼收款统计表、工程概况牌等，以证实经原告提供信息及撮合后，被告已与攀连镇签订安置项目开发合同、2005年12月18日已开始销售房屋、居间合同已成立、被告与攀连镇的安置项目合同开发土地面积为48.75亩的事实；

（六）原告往返米易县的车票、在米易县的住宿票、米易县城北安置房领导小组成员徐辉的证词、米易县华天酒店服务员证词、米易县城北安置房会议记录等，以证实原告履行居间合同义务，为撮合被告与攀连镇签订安置项目合同做了大量工作的事实。

被告抗辩举证如下：

（一）原告个人资料，以证实原告没有在个人资料中注明有从事房地产经纪人资格的事实；

（二）攀连镇城北新区开发指挥部成员名单，以证实徐辉并非指挥部成员的事实；

（三）攀连镇人民政府证明及徐辉的证词，以证实在安置项目洽谈、联系中，没有原告参与，原告没有履行居间合同义务的事实；

（四）被告与攀连镇签订的“米易县城北新区安置区整体开发建设合同”、建设用地许可证、红线图、国有土地使用证，以证实被告与攀连镇签订的安置项目土地面积为20.25亩，并非48.75亩的事实；

（五）原、被告居间合同传真件，以证实原告未履行合同义务的事实。

庭审中，经当庭举证、质证，被告对原告举证（一）至（五）的真实性认可无异议，但对原告举证（一），认为原告无房地产经纪人资格，应为无效合同；对原告举证（二），认为系重庆市经纪人协会颁发的资格证，经纪人协会不具有发证的权力，该证不具有法律效力；对原告举证（三），认为该组证据是被告交给原告联系安置项目所用属实，但原告现仍留存，证明原告并未履行居间合同义务；对原告举证（四）、（五）要证实的事实不予认可；对原告举证（六）的真实性及所证实的事实不予认可。

原告对被告举证（一）至（四）的真实性认可无异议，但对其要证实的事实不予确认，一是个人资料并不能证明原告不具有房地产经纪人资格，二是镇政府指挥部名单不能证明徐辉不是米易县城北安置房小组成员，三是原告对外联系业务均是用向东的名字，并非向邦东的名字，外人均不知道有向邦东其人，四是被告举证（四）仅证实被告开发建设的一部分，实际承接开发的安置项目应为48.75亩。对被告举证（五）的真实性及所证实的事实不予确认，一是该证据为传真件，不能为证，二是原告从未向被告传真该修改合同，也从未修改原、被告居间合同。

经审理查明，2004年4月8日，米易县向外发出公开招商报名须知，对米易县城北新区开发建设拆迁安置房建设项目公开招商。2004年4月25日，泰坤公司完成招标文件参与投标。2004年5月8日，泰坤公司与攀连镇签订中标通知书确认安置项目由泰坤公司中标，并与泰坤公司签订了《米易县城北新区安置区整体开发建设合同》，后因故泰坤公司与攀连镇解除了该合同。

2005年3月，米易县建总司副主任徐辉将安置项目需招商引资情况告知原告，希望原告能联系开发商承接该安置项目。2005年5月，原告向被告介绍攀连镇安置项目，经原、被告多次协商，双方于2005年6月1日签订居间合同约定：被告委托原告牵线或撮合攀连镇安置项目；面积为约48.75亩；原告负责联系承接的真实、可靠的合法性；被告负责审查、定夺；被告与攀连镇签订建设工程合同，即按每亩30,000元向原告支付报酬共计1,462,500元；付款方式为合同生效，房屋销售30日内，支付10%，攀连镇向被告支付工程款后7日内，支付50%，安置房竣工后7日内支付40%；合同特别约定，如经原告牵线或撮合被告与攀连镇签订正式开发建设工程合同后，被告不按前述条款支付报酬，视为违约，应按报酬总价款的10%支付违约金；此合同与被告和攀连镇安置项目合同同时生效。合同签订后，原告与被告经理张忠富等人一同到米易县考查,经原告牵线、撮合，被告于2005年7月6日与攀连镇签订了《米易县城北新区安置区整体开发建设合同》。合同约定：因泰坤公司因故退出安置项目，经米易县城建与管理小组研究同意被告承接泰坤公司原合同的权利义务；项目用地面积约48.75亩（以红线实际测量为准）；承接方式采用定价回购，镇政府补差1,740,000元给被告；被告取得工程竣工证明、质量合格证明等合法手续后15日内，镇政府支付补差款给被告等条款。安置项目合同签订后，2005年7月，米易县建设环境保护局出具红线图，确认安置项目用地面积为20.25亩。2005年7月29日，米易县国土移民局以“米国用（2005）字046号”国土使用证确认安置项目使用土地面积20.25亩。2006年1月米易县规划和建设管理局以“2006-04号”规划许可证确认安置项目用地面积为20.25亩。被告承接安置项目后，即实施开发建设，同时对外进行商品房预售广告，并于2005年12月18日开始对外销售预售商品房，现已销售三分之一，但工程尚未竣工验收。