我国以前司法实务中关于物权变动多有错误理解，如《最高人民法院给黑龙江省高级人民法院关于房管二所与哈铁办事处房屋买卖争议的批复》规定，“签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权移转手续，应认为该民事法律行为尚未成立，一方反悔是可以的。”最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产经营若凡问题的解答》第14条也规定，未办理登记手续的，应认定合同无效。这实质上把登记作为不动产买卖合同的成立要件，将房屋买卖的债权合同规定为要式合同，其错误在于：违背逻辑，因果颠倒，将合同的成立与合同的履行混为一谈；就利益衡量论，其中也蕴含着极大的不公正，因为不动产交易往往并非即时买卖，订立合同与登记存在一段时间（某些法规规定为三个月申请变更登记），这段期间内，出卖人可以任意处分房屋，一物数买，并且由于合同未成立而免除违约责任。由于现代房地产价格日益抬升，这就在经济上、法律上鼓励卖主不守约定。这已受到我国学界的强烈批评。5

　　针对物权变动的问题，最近司法实务界有所更张，对传统的合同成立于物权变动合一的模式予以修正，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”该观点采纳了债权形式主义的模式，科学地区分了合同的效力和物权变动，当事人虽未登记，房屋所有权尚未转移，但其买卖合同已有效成立。

　　二、第二个房屋买卖合同的效力-无权处分与未来物买卖

　　本案中，占有房屋的新庄公司嗣后将该楼盘转让给第三人银建公司，双方订立了买卖合同并移转房屋占有。本案中，转卖人，即原来的买方新庄公司基于其合同债权合法占有房屋，但尚未取得所有权，在欠缺处分权的条件下订立了以该房屋为标的的买卖合同，该转卖合同的效力如何？值得探讨。该问题涉及无权处分和未来物买卖。

　　关于无权处分，在我国的债权形式主义的物权变动模式下，无权处分合同就其效力而言学者有不同见解。我国原来立法不承认其效力，新合同法废弃无效说改采效力未定说，第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”但在买卖合同分则似又肯定无效说，存在法条竞合的矛盾，第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”但无论是无效说抑或效力未定，在理论上和实践中都有不妥之处。

　　1.无权处分合同是否无效？

　　我国司法实践长期采无效说，但遭到理论界强烈批评，合同法第51条已明确否定无效观点。无效说实际上不当借用法国意思主义的立法模式下的处理方法套用于我国合同法，一概无效无视了当事人之间的通过合同所形成的合理期待，既不利于鼓励交易，也不利于合同相对人之间的利益平衡。所谓无权处分合同因自始给付不能而无效者，也属不当套用德国法概念之结论。我国合同立法从无所谓自始不能概念，嗣后履行不能也是作为一种事实状态而言的。即便德国法上无权处分也属于主观不能，自不影响合同效力。且德国法已反思给付不能制度，认为为立法之失败，其2002年债法现代化法业已改弦易辙。

　　至于我国合同法第132条规定买卖合同出卖人应当有处分权，实为本末倒置。该说的逻辑如同是为了保护一个人安全而将其送入牢狱，为治愈一个人伤痛而将其杀死。盖处分权之有无仅是合同履行的问题，而非合同效力的问题，其无处分权不能依合同移转标的物所有权，属违约行为，负违约责任即可，自不必因此导致合同无效。

　　2.无权处分合同是否效力未定？