（三）典权法律关系中，出典人有回赎权，回赎权效力的发生必须以返还典价为条件。因此，典价的高低直接影响到出典人回赎权的行使。倘若定要房屋与土地使用权一并出典，典价必然高于单独出典其中任何一个，此对出典人不利，有违学者对典权制度所期望的扶弱济贫。

    （四）意思自治是民法的基本原则之一，物权法作为其组成部分，意思自治原则在其中亦应有所体现，土地使用权与房屋是否同时出典应由当事人自己定夺。

    诚然如反对者所云，回赎权不能行使时会发生难以解决的问题。为防止这种情况的发生，同时应于典权制度中做如下规定：

    （一）仅出典房屋。分三种情况，第一，此涉及设定典权“债权契约”的解释，应依诚实信用原则及当事人间可推知的意思，包括典价的“对价性”等，审慎加以认定基地亦在“出典之列”时，典权人得请求出典人就该基地为典权的设定（物权行为）[6].第二，不能认定“基地亦在出典之列”时，王泽鉴先生认为应推定在典权存续期间内，典权人和出典人间有租赁关系，且其期限不受台湾“民法”第499条第1项规定的限制，其租金数额当事人不能协议时可请求法院裁判；然史尚宽先生认为应推测当事人之意思，设定典权系将土地使用权让于典权人使用。笔者认为，为了促进物的使用价值及基于公平角度对出典人和典权人之间利益进行衡量，王泽鉴先生的观点似乎更可取。第三，出典人未行使回赎权时，为了避免争议及简化法律关系，典权人若取得房屋所有权则当然取得土地使用权，但应根据市价支付土地使用权转让费用。

    此种情况涉及到宅基地使用权出典问题，如前所述，宅基地使用权不可单独出典，但既然它可以与地上房屋一起转让和抵押，应允许其与地上房屋一起出典。

    （二）仅出典土地使用权（即建设用地使用权）。由当事人根据使用，收益土地的需要情况约定有关地上房屋的占有，使用等问题。若约定不明发生争议则由法院根据保障实现典权人使用，收益的目的，同时兼顾出典人利益原则作出裁判（裁判时应参考上述有关仅出典房屋时的处理办法）。同理，若未回赎时，典权人若取得土地使用权则当然取得房屋所有权，但应根据市价支付房屋转让费。

    （三）为了避免出典人在两个回赎权均未行使时，无法解决土地使用权人与房屋所有人间有关房屋与土地利用的关系，应禁止将房屋和土地同时出典于二人。但此规定的有效实施有赖于登记制度的健全。我国现行的是分别登记制度，这就要求两个部门分别在两个产权证中记载出典情况，手续繁琐，也不易查询。应进一步推进由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，颁发统一的房地产权证书的改革。

    以上是笔者尚未成熟之拙见，仅愿能为典权这一古老制度在新的经济社会环境中充分发挥其价值献一点微薄之力。

    注释

    [1] 浅析典权制度的保留与完善——兼评我国民法典草案中典权的有关规定 王明革 中国私法网

    [2]《物权法研究》 王利明著 中国人民大学出版社 2002年版 第513－517页及《物权法新论——一种经济分析的观点》 周林彬著 北京大学出版社 2002年版 第636页对此有论述。

    [3]典权制度的价值复兴及其发展 杨昕宇 中国私法网

    [4]《物权法论》 史尚宽 中国政法大学出版社 2000年版 434页

    [5]《论我国典权制度的构建》 王亮 淮北煤炭师范学院学报 第24卷第2期

    [6]《民法物权——用益物权 占有》 王泽鉴 中国政法大学出版社 2001年版 107页