值得注意的，是德国民法学家关于特别所有权与单一住户对建筑物整体的按份共有权的关系的表述。按照一般理解，特别所有权是上述按份共有权的附属物或者必要组成部分，其意思是强调单一住户的权利，时刻必须服从建筑物整体的利益。[29]正是由于这种特殊的共同关系，德国法把住宅所有权称为按份共有与共同共有之外的第三种共有。

    日本“有关建物区分所有等之法律”对建筑物区分所有权的处理方式是，首先区分住房人专有权的支配部分，此外划定为共同支配部分；权利人对共同支配部分有按份共有的权利与义务。[30]就权利人可以支配的专有部分与共同支配部分之间的关系，法律没有类似于德国法那样的规定与第三种共有那样的学理解释。

    德国法与日本法的区别，是德国法非常强调建筑物整体的权利，强调单一住户对建筑物整体的维护责任；而日本法比较强调单一住户的权利，对于住户之间的关系，日本法的指导思想是按照民法关于相邻关系的规定处理。如从法理上分析，应该认为德国法的规定为优。因为，建筑物为多数住户共同居住，而且建筑物的任何支撑部分与全体住户均有利害关系，故全体住户已经形成了一个利害共同体，建筑物整体成为全体住户权利的客体。公寓化住宅的全体住户因为自然的关系，不能单一地行使对建筑物的权利。如他人对建筑物的侵权，就不是对单一住户的侵权，对这种侵权需要建筑物整体的权利人出面予以排除。因此，公寓化住宅中的共同关系已经无法由相邻关系处理。故在法律上必须首先建立住户整体的权利义务关系，强调单一住户对整体利益的服从义务。根据这一点，我国物权法关于公寓化住宅法律关系的规定，应该抓住三个要点：（1）按照“第三种共有”的理论，对全体住户对建筑物整体的权利义务关系做出明确合理的规定。因建筑物的自然特性，公寓化住宅全体权利人自然形成一个整体权利人。所以这一部分规则的核心，是强调住户对建筑物整体的责任，以及对建筑物整体、建筑物地基以及附属设施按份享有的权利，以及按份承担的义务。（2）建立所有权人权利行使的机构。公寓化住宅的所有权人，对建筑物整体的权利不可能单一地行使，而只能由整体权利人行使。因此应该建立全体住户的权利行使机构。这一机构不是政府机构如居民委员会等，也不是服务性机构如物业管理者等。这一结构应该是全体所有权人的代表，对建筑物整体的权利的行使承担责任。对这一结构，可以按照民法总则中关于非法人团体的规定，建立住宅人大会或者管理委员会的体制，现实中的物业管理，可以与这种体制良好地衔接起来。（3）至于住户对其专有部分的权利即特别所有权，在法律上与一般单一所有权的特征，除明确限制权利人对标的物为事实上的处分之外，并没有其他规则，因此可以规定，由权利人参照一般所有权的规则享有这一权利。

    九、农业用地的物权问题

    农业，包括牧业、渔业等在我国具有基础产业的地位，农业用地的法律制度即农用地物权制度应该为这种基础产业的发展提供切实的保障。在我国，以农业承包方式建立的农村经济体制改革取得了举世闻名的成就，但是民法通则只是用一个条文十分简单地规定了农业承包经营权，没有对这种权利的具体制度如权利的取得丧失的法律规则加以规定。1998年修订的土地管理法在规定了土地承包经营权的同时，又规定了农业用地使用权。但是对这两种的具体的内容、区别以及他们的取得丧失的基本条件等制度，该法还是没有规定。因此，我国法律中的农业用地的物权制度还是不明朗的，弥补这一法律缺陷当然是物权法的任务。

    1.鉴于“土地承包经营权”这一概念在我国使用多年，在这一概念已经被立法机关和实践部门接受，而且在这一概念的基础上已经建立起了一些行之有效的制度，所以物权法不应该废弃这一概念而另创名词替代之。虽然该权利中的“承包”一词来源于合同，但是不能因此就认为该权利具有债权性质，因为此处的承包，是创设物权的行为，或者说是物权变动中的原因行为。在传统民法中，地上权、地役权、抵押权等权利的创设同样需要订立合同，但是通过合同创设的权利，仍然是物权而不是债权。土地承包合同与土地承包经营权的关系，也是这样。土地管理法创设“农业用地使用权”之后，并没有相应的法律解释说明其意义，实践中也没有使用这一概念。因此，应该将这一概念包括的意思，归并至上地承包经营权。