在物权法对城镇集体所有权进行规定时所遇到的主要问题，是如何判断这两种城镇集体的主体。对所谓的大集体而言，这种“集体”中根本就没有现行法律和一般学者所说的共同劳动共同分配的群众或者成员，而只是雇员。故这种“集体”原来根本就不是集体。至于社会主义改造时期以入股形式产生的集体组织，本来其成员与集体之间的关系属于典型的民商法法律关系，其所有权在物权法上也比较容易规定。但是在多年变化之后，这种成员与集体组织之间的法律关系已经不复存在，因此集体也已经名存实亡。比如原来有民众入股建立的信用社，在90年代纷纷改名之后，与其股民之间的法律关系已经切断。

    从以上分析中可以看出，在我国城镇“集体”所有权的形成过程中，非法律规则的因素发挥了极大的作用，现行法律或者一般学者解释的这种所有权，基本上背离了物权法的基本原理。这种情况给物权法规定这种权利增加了很大的难度。由于这种所有权一般是城镇“集体”企业的权利，所以是可以进入市场机制的权利，放必须按照市场经济体制的要求，对我国现行法律中的城镇集体所有权制度进行改造。改造的合理方法，应该是按照企业设立的规则，按照投资法律关系的基本模式，将这种所有权改造成为投资人的权利与企业的权利，而不能一概将其称为集体所有权。

    集体所有权制度如何建立，并不仅仅是一个理论问题。在实践中，常有一些地方发生农民以私自出卖土地而控告村长的诉讼，结果法院常常依据农民不能行使所有权而驳回农民的诉讼。这种情况说明集体所有权与其成员之间的非民法联系已不能保护农民的利益。在城镇集体所有权实践中，也常常发生谁是主体的诉讼，法院根本无法解决。只有依据物权法法理建立集体所有权时，上述问题方可解决。

    四、应该明确规定企业法人所有权

    企业法人对其拥有的财产享有所有权，依法理毫无疑问，我国法律对“三资企业”法人以及民营企业法人的所有权已经进行了规定。但是对公有制企业的财产所有权，因有意识形态的障碍而没有予以承认。尤其是国有企业的财产权利问题，法律至今没有科学方案。在所谓的“两权分离”已经不能自圆其说的情况下，公司法使用了“财产权”一词表达企业法人的权利性质。但是，财产权一词的法律含义仍然是不准确的，这一表达并没有确定地定义企业财产权利。鉴于企业是市场经济的主要参加者，企业所有权对我国市场经济具有特别重要的意义，放企业所有权必须按照物权法的法理予以规定。

    对于企业法人的财产权利到底是什么权利，以及物权法要不要对这种权利做出规定的问题，学术界有不同看法。一种观点认为，鉴于国有企业实行公司化改组后，国家与企业之间的财产关系属于公司法调整的范围，依公司法原理，国家享有股东权而企业享有法人财产权。且企业财产权中包括各种不同性质的权利，如对土地的使用权属于用益物权，对厂房及其他建筑物的权利属于不动产所有权，对机器、设备、车辆等的权利属于动产所有权，对企业名称的权利属于人格权，对专利、商标的权利属于知识产权，等等，应分别适用各有关法律规定，因此不宜在物权法上概括规定“企业财产”的归属问题。按照这种规定，物权法应该不规定企业法人的权利类型。[15]

    这种观点就企业法人财产权利内容的表述是正确的。确实，企业法人的财产权利是一种复合型的权利而不是单一性权利，而且企业享有的财产权利中，肯定包括着所有权。但是对这种观点可以提出这样一个问题：根据我国现行法律，企业法人享有土地使用权、知识产权是毫无疑问的，在此情况下，能够得出企业法人享有对厂房及建筑物的不动产所有权、对机器、设备、车辆等的动产所有权的结论吗？显然，答案是否定的。在我国现行法律的框架内，企业法人还享受不到这些不动产所有权和动产所有权。根据1988年制定至今仍然有效的“企业法”，全民所有制企业只能享有所谓经营权；根据1995年制定的“公司法”第四条关于公司财产权利的规定，企业法人尤其是公有制企业法人仍然不能享有这些所有权。