比较罗马法及近现代各国立法例，民法典中的居住权制度有以下共同特点：（1）结构体例安排基本一致，先承认地役权和人役权的划分，然后把居住权视为人役权的一种而规定于用益权（或使用权）之后；（2）基于居住权的人身属性，权利义务的设计上多沿用了罗马法的规定，如不得转让和继承，原则上不得出租等，这导致了居住权的封闭性和不可流转性。（3）功能大同小异，主要适用于以下情形：为自己养老保留居住权的房屋出卖；为实现供养和扶养而保留居住权的赠与行为以及生存配偶的居住权等，但无论如何，居住权都仅与日常和家庭生活有关，都具有人身性和社会保障性质，只是各国表现方式不同。

    二、我国是否应规定居住权

    基于我国现阶段的社会生活现实需要以及居住权所具有的不能为其他制度所替代的特殊功能，我认为有必要在物权法中设立居住权制度，理由如下：

    （1）居住权为实现人们基本的住房权利提供了制度保障，为没有房屋所有权的人们提供了一种享受美好居住条件的现实途径。[5]住房资源是有限和稀缺的，随着我国经济的迅速发展，房屋价格直线上涨。人口过多与人均占有自然资源不足之间的矛盾，人口向城市的集中，工业及基础建设的发展导致相应的钢材等基本生产资料价格的高涨这些因素导致房地产价格持续上涨、居高不下。加之人们对住房质量要求的逐步提高，使得社会上一部分人在相当长的时间内难以有能力购买属于自己的住房，不能拥有住房的所有权，居住权制度的设立为那些没有房屋所有权的人们享受长期稳定的居住的权利（因其为一种物权性质的权利）提供了一种现实可能的选择。

    （2）居住权促进了房屋资源的有效利用。居住权的设立是房屋这项财产在我国现代社会财产体系中地位提高的一种表现，对房屋的多层次利用是社会发展的客观需要。居住权的设立使房屋资源能得到更充分的利用。典型情况比如现在由于房价昂贵，而人们对住房各方面条件的要求又逐步提高，相当一部分人由于不能在一次性付清房款的同时保持不致过分拮拘的生活因而选择向银行长期贷款来分期付清房款，这样等工作快退休时银行贷款都已还清，这时如果子女在外地居住而自己又不想长期与子女同住，当急需资金使用时可以将住房的所有权出售同时为自己保留终身居住权这样可以获得相应的资金用于养老。这种方式使得房屋使用权能在一定时期内与所有权相分离，既实现了房屋的交换价值又实现了房屋的使用价值，住房资源的价值得到了充分利用。

    （3）居住权的设立也是“物权法”定原则的要求，物权法定意味着只有法律及行政法规有明确规定时物权才能得以设定，当事人不得自行通过约定而设定物权。为此，在承认“物权法定”原则的同时，在设置物权时就应当尽量为人们应用财产的手段、方式提出合法有效的法律手段，尽可能在法律上设置界限明显，内容充分，种类齐全的物权形态，在房屋这项不动产上除已设置的所有权，我们还可以保留传统的典权，引入居住权制度为人们充分利用房屋这项不动产提供多样的手段、方式。

    （4）居住权具有与房屋租赁有不同的功用。居住权的设立可因法律规定或合意，须结合登记才能生效，生效后具有物权效力得以对抗第三人。这种权利的期限具有长期性，一般为权利人终身。房屋租赁虽然也具有某些物权性质，但其期限相对较短，不能为权利人提供长期稳定的保护。更重要的是居住权一般具有无偿性，主要为扶助弱者，解决家庭问题而设立，而房屋租赁基于双务有偿合同而设立，不具有扶助弱者之功能。此外，附条件买卖的方式不能使出卖人在让出所有权的同时为自己保留居住权。因附条件买卖所订立的合同未经公示，只具有债的效力，所附条件不能对抗善意第三人。以保持居住权利作为条件转让所有权给他人，该条件从属于债权合同，因而所设的居住的权利只能对对方当事人起作用，而不能对抗善意第三人。