浅谈租赁合同中改善或增添物的归属

[内容提要]租赁合同的承租人经出租人同意，可以对租赁物及场所进行改善或者增设他物。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于改善或者增添物，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归还财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。

    [事实与理由]2004年3月6日吕显明作为乙方与熊细东作为甲方签订一份租赁合同。约定：一、甲方将位于南昌市湾里区招贤镇创世纪学校对面的原鑫欢度假村的主楼内部设备、综合楼二楼及其内部设备、综合楼一楼的两个店面（3号、5号）、综合楼顶租赁给乙方经营，租赁物以清单为准。租赁期为捌年，从2004年3月6日到2012年3月5日，租金为每月2.8万元。二、乙方每月1日按时交纳当月租金给甲方。如在当月5日前不交纳租金，甲方有权解除合同。三、乙方向甲方交纳20万元租赁物押金（签订合同时交纳10万元，2004年4月6日前交纳10万元）四、甲方为乙方提供为期30天的开张准备时间，不收租赁费。乙方租赁经营期间的水费、电费、通讯费等费由乙方自行负担，并在合同起止交接时与甲方按月进行结算。五、乙方在租赁期内，如需对租赁物主题结构进行装修改造，必须经甲方同意并由双方签字确认，合同终止时不得拆除。乙方擅自装修改造租赁物，除恢复原状外，致使租赁物损失部分由乙方进行赔偿。装修改造工程费用由乙方负担。六、乙方如有违约，甲方有权解除合同并没收其租赁押金及其所有投入。如甲方违约。甲方必须无条件双倍返还租赁物押金并对乙方所有投入进行赔偿。七、合同期内，乙方需要更换租赁物内设备，须提前十五天通知甲方，甲方须在十五天内将设备撤离，否则乙方有权自行处理。更换后乙方添加的设备归乙方所用。八、如遇政府行为或不可抗力，双方终止合同，押金二十万元甲方一次性退还乙方，乙方所装修改造及新建设施归甲方所有（可动产除外）。九、甲方必须在本合同签订日起15日内将原鑫欢度假村的营业执照、经营许可证、特种行业许可证、消防安全许可证、卫生许可证等手续全部转让给乙方，保证乙方正常经营（双方应积极相互配合）。合同还就其他内容作了约定。合同签订后当日双方当事人办理了交接手续，甲方将租赁物及相关证件交给乙方，但乙方仅向甲方交付了5万元押金。后双方当事人就度假村经营的相关成品等转让给乙方有偿使用签订补充协议，确定流动物品款项11190.20元。乙方在终止租赁时应返还相应价值物品或直接付款11190.20元。后由于吕显明在租赁经营期间，一直未交纳合同约定的剩余租赁物押金及租金50400元（截止2004年4月27日），并拖欠水费165元、电费16259。41元，电话费1603元。熊细东多次催收未果，酿成诉讼。在本案一审期间，熊细东向法院申请诉讼保全。2004年4月27日，原审法院依法对租赁物采取保全措施，查封了租赁物。吕显明搬离酒店，未再经营。

    [法院判决] 2004年5月14日，应熊细东申请，原审法院为避免双方损失扩大，依法对租赁物解封，由熊细东入店经营。另在原审法院开庭审理时，双方当事人均同意解除租赁协议。

    本案经原审法院审理后认为：原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应认定该合同合法有效，原告按约履行了自己的义务。被告承租该房屋后一直未按约交纳租赁物押金、房屋租金及相关费用，已构成违约，酿成本案的诉争，应承担本案的全部责任，由于双方均同意解除合同，被告应支付实际发生的租金64400元（算至2004年5月14日止）及流动物品款项、水电费和电话费总计93617.61元，减去被告已支付的5万元押金，原告要求支付尚欠租金等计43617.61元的诉请，合理合法，本院予以支持。被告提出原告未将公章及财务章交付其使用，且消防安全有问题致使被告无法进行经营活动的主张，但被告未提供相关证据予以证实，故对其抗辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决：一、终止原告熊细东与被告吕显明签订的房屋租赁合同。二、被告吕显明于本判决生效后十日内支付原告熊细东租金等计43617.61元，诉讼费3300元及财产保全费400元由被告吕显明承担。

    宣判后，吕显明不服上诉认为，熊细东首先违约，未按合同约定将有关证照手续转让给上诉人，致使上诉人无法正常经营。另合同还约定，开张30天免收租金，原审判决却对此段租金予以计算。原审法院查封酒店期间，上诉人未经营，原审判决亦计算了上诉人租金。因此原审判决认定事实错误，且原审判决没有正确认定押金的性质，属适用法律错误。故要求二审法院撤消原判，驳回被上诉人的诉讼请求。熊细东则答辩认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

    二审法院认为：双方当事人于2004年3月6日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。出租方已履行了交付租赁物的主要义务，承租人亦已开始正常经营，其理应按约交纳租赁费及水、电费。上诉人提出因被上诉人未提交相关证件和消防安全有问题而未正常经营的上诉理由，由于其所举相关证据不足以证实，本院不予支持。本案在原审法院审理期间，双方合同已实际解除，上诉人亦交纳实际使用期间应交费用。法院查封期间产生的租赁费损失（按半个月租金14000元计算）双方当事人应分担。上诉人在二审期间还提出其为履行租赁合同，已投入30余万资金，故要求法院支持其提出的要求被上诉人赔偿其损失的请求属反诉请求，由于其在本案一审期间未提出反诉，本院二审不予审查。上诉人可就此另行起诉，以维护其合法权益。原审判决认定事实基本清楚，处理部分不当，应予纠正。于2004年8月17日作出判决：一、维持南昌市湾里区人民法院（2004）湾民一初字第40号判决书第一项；二、撤销南昌市湾里区人民法院（2004）湾民一初字第40号判决书第二项；三、上诉人吕显明于本判决生效后十五日内支付被上诉人熊细东租金及其他费用共计36617.61元；四、驳回被上诉人熊细东一审其他诉讼请求。一、二审案件受理费、保全费共计7000元整，由吕显明承担6000元，熊细东租金承担1000元。

    2004年8月30日，承租人吕显明根据二审法院另行起诉的意见，向一审法院提起诉讼，诉称：自签订合同日的3月6日至4月27日（包括免收租金一个月），在被告熊细东认可和积极配合下，其先后投入30余万元资金用于改善和增设他物的经营环境条件，其中修建鱼塘、网球场工程款计220783.88元；搭建保安亭、鸽子笼款计4446.25元；内外墙乳胶漆款计3741元；喇叭音响设备款计41600元；购买办公设施、网络安装款计2328元；购买盆景、树苗款计5275元；购员工制服、旅店棉被款计4603元；广告宣传及购买物品款计10179元；购买牙具、浴帽、拖鞋等物品款计10000元；购买酒类、饮料款计20726.5元；维修和购买低值易耗品款计15653.5元；购买马匹、饲料款计2943元；熊细东妻子余燕华移交物品收款16445元；熊细东占用总统包房及消费款8218.8元；代办卫生许可证、交纳各项 税收、管理费5933.43元；代委托消防检测费计3800元；拖欠员工工资款计25200元等，共计380664.06元。故特向法院起诉，要求判令被告熊细东依法承担合同违约责任，赔偿其经济损失人民币380664.06元，并承担本案诉讼费。

    被告熊细东辩称：其与原告吕显明租赁合同纠纷一案已经过一、二审法院审理，南昌市中级人民法院已判决确认其无违约行为，原告吕显明提出其违约应赔偿投资损失无法律依据，且其已将原告吕显明改造鱼塘、网球场工程所涉土地的土地使用权按实际土地价格转让给他人，该项目未获收益，故不应赔偿，请求法院依法驳回原告吕显明的诉讼请求。

    一审受理原告吕显明的诉请后，于2004年12月17日委托南昌市中级人民法院司法技术处对原告吕显明主张价值进行评估鉴定。2005年3月9日该技术处作出洪求司「2005」资评字第2号资产评估报告，评估价值总额计人民币112800.93元。评估项目价格分别为：1、鱼塘改造、网球场护坡工程：55126.93元（含直接工程费48171.45元、其它间接费、利润、其它费用、规费、税金共计6955.48元）。2、搭建保安亭、鸽子笼：4048元。3、度假村内外墙乳胶漆工程：4060元。4、喇叭、音响设备：37856元。5、办公设施（用品）、网络安装：1711元。6、盆景、树苗：5500元。7、员工制服、旅店棉被：4499元。

    在本案审理期间，被告熊细东就本院2004年5月18日已清点的、交由其保管的吕显明库存酒类、饮品、厨房用品同意作价5000元给付原告吕显明，原告吕显明表示同意。

    被告熊细东对其在原告吕显明处租赁场所的个人消费款同意折价3200元给付原告吕显明，原告吕显明表示同意。

    原告吕显明添置的、现存被告熊细东处的喇叭音响设备（即公共广播系统）有：型号CE-70P贰台、型号AP-9811P壹台、型台T-KOKOPA壹台、型号C20-PATM肆只，原告吕显明同意取回，被告熊细东表示同意。

    在本案审理期间，原告吕显明向本院提出放弃要求被告熊细东应予赔偿其搭建保安亭、鸽子笼及内外墙乳胶漆工程损失的诉请。

    另查明，2005年3月20日，被告熊细东将鑫欢度假村旁东至新亚学院，南至创世纪学校，西至420仓库，北至东源村集体土地（约9.85亩）的土地使用权，转让给涂敏个人。转让价为人民币40万元。

    一审法院经审理认为：原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。出租方已履行了交付租赁物的主要义务，承租人亦已开始正常经营，原告吕显明提出因被告熊细东未提交相关证件、租赁场所严重缺水、消防安全有问题而致使其无法正常经营，属违约行为的主张，由于其所举相关证据不足以证实，本院不予支持。

    关于原告吕显明主张被告熊细东应赔偿其购买办公设施（用品）、购员工制服、旅店棉被款；广告宣传及购买物品款；购买牙具、浴帽、拖鞋等物品款；维修和购买低值易耗品款；购买马匹、饲料款；代办卫生许可证、交纳各项税收、管理费款；熊细东妻子余燕华移交物品收款；拖欠员工工资款的观点，本院认为，这些款项在性质上属于履行合同支出的费用，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，现无证据证明被告熊细东违约，且原告吕显明未提供有效证据证实上列物品已被熊细东侵占或毁损，故对原告吕显明这一主张，本院不予支持。

    关于原告吕显明要求被告熊细东对其在租赁期间，改造修建鱼塘、网球场工程；添置喇叭音响设备；安装网络；购买盆景、树苗等款应予赔偿的观点，因原、被告双方提前解除合同，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条，“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归还财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”之规定，对不能拆除的应当折价归还，尚存被告处、可以退回原告的物品，原告可以取回。被告熊细东辩称其未获收益，不应折价赔偿原告吕显明在租赁期间投入的损失的观点，本院不予支持。原告吕显明改造修建鱼塘、网球场工程造价55126.93元，其中直接工程费48171.45元，本院予以认可，其它工程间接费、利润、其它费用、规费、税金等费用，因原告无相关证据证明，本院不予认可；原告安装网络折价619元及购买的盆景、树苗按原告实际支出的5500元计算，本院予以认可，以上共计54290.45元。

    原告吕显明现存被告熊细东处喇叭音响设备（即公共广播系统）有：型号CE-70P贰台、型号AP-9811P壹台、型号T-KOKOPA壹台、型号C20-PATM肆只，原告吕显明同意取回，被告熊细东表示同意，本院予以准许。

    被告熊细东就由其保管的，本院2004年5月18日查封原告吕显明库存物品清点详单上所列酒类、饮品、厨房用品提出折价5000元归还给原告吕显明，原告吕显明表示同意，本院予以准许。

    原告吕显明主张被告熊细东应支付占用总统包房及其个人消费的观点，本院认为，原告要求被告支付总统包房费用，但却未向本院提供相关证据，本院不予采信；对被告熊细东个人消费费用，被告熊细东同意作价3200元给付原告吕显明，原告吕显明表示同意，本院予以准许。

    原告吕显明向本院提出放弃要求被告熊细东应予赔偿其搭建保安亭、鸽子笼及内外墙乳胶漆工程损失的诉请，本院予以准许。

    原告吕显明主张被告熊细东应支付其垫付委托检测消防费用3800元，因其所举相关证据不足以证实，相反被告熊细东却在庭审时向本院提交了一份由其交纳消防检测费用2000元的收据，证明该检测费用系由被告熊细东所交纳，故原告的该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条之规定，判决如下：一、被告熊细东应在本判决生效后七日内给付原告吕显明添附物现存价值款人民币54290.45元。二、被告熊细东应在本判决生效后七日内给付原告吕显明库存酒类、饮品、厨房用品款5000元，个人消费款计3200元，合计人民币8200元。三、原告吕显明应在本判决生效后七日内取回现存被告能细东处的喇叭音响设备（即公共广播系统）：型号CE-70P贰台、型号AP-9811P壹台、型号T-KOKOPA壹台、型号C20-PATM肆号。四、原告吕显明其他诉讼请求不予准许。本案受理费8220元，由原告吕显明承担5720元，被告熊细东承担2500元。

    宣判后，熊细东不服提出上诉认为，1、一审法院审理程序违法，被上诉人吕显明在一审开庭审理时，未经审判长同意中途退庭，本案应按其自动撤诉处理。2、一审法院审理证据不清，一审鉴定所采用的财产损失清单为被上诉人吕显明单方提供，该清单熊细东对其真实性、关联性及合法性均提出了异议。3、一审法院认定事实错误，本案没有证据证明吕显明在承租地栽种了5500元盆景、树苗；另一审法院认定吕显明网络安装时发生的费用及在租赁物后面发生的施工费用属在租赁物上增添附属物是认定事实错误。4、一审法院适用法律错误。根据双方事人在租赁合同中约定，吕显明违约，熊细东有权解除合同并没收其租赁物押金及其所有投入，吕显明所装修改造及兴建设施归甲方所有，无论是适用违约条款还是适用非正常原因终止合同条款，熊细东均没有必要向吕显明支付经济补偿。且一审法院适用民通意见86条属适用法律错误。

    被上诉人吕显明未作书面答辩，其委托代理人邓热花在二审庭审时答辩表示，一审判决事实清楚、处理正确，要求二审法院维持原判。

    2005年9月7日，二审法院经审理认为：同意一审法院双方租赁合同法律效力的确认和熊细东在履行租赁合同中没有违约行为的认定。因此熊细东对吕显明在履约期间投入没有因违约而产生的赔偿责任。由于双方租赁合同已解除，对于解除后的双方合同权益问题，合同有约定的应从约定，无约定的依法律规定处理。原审法院引用《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条，作为熊细东赔偿吕显明投入损失54290.45元的法律依据。但一审法院对该法律条文的理解和适用存在错误。首先，本案所涉添附的物仅包括鱼塘改造、网球场护坡、保安亭、鸽子笼、度假村内外墙乳胶漆工程。盆景不属添附，不适用该法条规定；其次，按该法条的规定，本案中熊细东对于吕显明的添附，能够拆除的，可以责令吕显明拆除；不能拆除的，也可以折价归熊细东；造成熊细东损失的，吕显明应当负赔偿责任。因此，一审法院依此判决熊细东承担赔偿责任错误，应予纠正。本院认为，熊细东在履行合同中无违约行为，吕显明要求其承担赔偿责任无法律依据。对于吕显明在租赁期间的投入，能取回和拆除的，可由其取回和拆除。不能取回和拆除的添附，如果双方合同未约定如何处理的，应按《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条的规定，本着公平原则，由受益人在受益范围内折价予以补偿。本案中由于吕显明所诉鱼塘改造和网球场护坡工程所处土地均已被熊细东出让，且熊细东在与吕显明解除合同后，已将租赁物出租他人经营网吧，作为仅完成部分土方工程的鱼塘改造和网球场护坡（吕显明完成的工程量尚未有充足证据予以确认），对于熊细东无使用价值，其也未实际使用。因此，熊细东不是受益人，不应对此承担赔偿责任。对于可取回的音响设备和盆景、员工制服、旅店棉被等，可由吕显明取回；已灭失的，熊细东应承担保管不善的赔偿责任。由于吕显明在一审过程中已放弃要求熊细东赔偿其搭建保安亭、鸽子笼及内外墙胶乳漆工程损失的诉请，本院二审对此不再审查和裁判。据此，依照《中华人民共和国事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项和《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条之规定，判决如下：一、维持南昌市湾里区人民法院（2004）湾巡民初字第30号民事判决第二、三、四项；二、撤销南昌市湾里区人民法院（2004）湾巡民初字第30号民事判决第一项；三、限熊细东在本判决生效之日起七日内赔偿吕显明盆景折价款5500元、员工制服和旅店棉被折价款4499元，合计9999元。一、二审案件受理费共计16440元，由吕显明承担11440元，熊细东承担5000元。

    [法理与务实评析]本案是出租人将全部主楼、部分综合楼的房屋和房屋前后左右的场地及附近尚未完工的鱼塘、网球场出租给承租人，承租8年，每月租金2.8万元，承租人以办公、观光旅游、会议、休闲、度假为经营目的，双方签订的是一份租赁合同。因此，租赁物较多，面积较大，租金较高，租期较长，承租人为吸引招揽更多的休闲度假者，经熊细东同意投入几十万元资金除对楼房内外进行改善修装以外，还对未完工的鱼塘、网球场进行了兴建平整，并开始了经营。承租人由于资金不足，未按合同约定交纳15万元押金和当月租金2.8万元及水电费1.8万元，计18.6万元而酿成出租人单方行使解除权的纠纷，致使产生两个一审、两个二审的案件。

    综合两个一审、二个二审的审理结果，对于单方行使解除权的限制或者法官是否需要如何掌握一方当事人根本违约作出判断或者怎样防止一方当事人滥用解除权避免轻易解除合同给对方造成重大损害或者“表示同意解除合同”的含义等问题本文不予谈论。笔者就添附物的概念及归属，如何正确理解和适用《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条（以下简称最高院第86条），公平公正处理添附物的问题浅谈意见如下：

    一、添附物的概念及归属

    所谓添附是指不同所有人的财产或劳动成果附合在一起，形成一种不能分离的新的财产权，如果要恢复原状，在事实上已不可能或在经济上不合理。在这种情况下，就要确定这个新物的所有权的归属。通常添附主要有混合、附合和加工三种形式。所谓混合是指不同所有人的财产混杂合并在一起，对原物已经不能识别，且难以分离，从而形成新的财产；所谓附合是指不同所有人的财产密切结合在一起而形成新的财产，对原物虽然尚能辩明，但无法分离或分离后会大大降低新物的价值；所谓加工是指一方使用他人的财产加工改造，形成具有更高价值的新的财产。本案承租人吕显明在开张准备期和经营期至出租人熊细东提起诉讼和财产保全日计52天内，改造兴建的鱼塘；护坡土建的网球场；搭建在主楼前后的保安亭和鸽子笼；粉刷在主楼和综合楼内外墙上的乳胶漆；安装在主楼内外的喇叭、音响、磨菇灯、网络；摆设在主楼和鱼塘前后的盆景；栽种在主楼和鱼塘前后的树苗以及摆设在主楼内的办公用品、穿在工作人员身上的服装、添置在旅店床上的棉被及其牙具、浴帽、拖鞋、马匹、酒类、饮品、厨房用品等等都是承租人吕显明为实现合同的目的投入的财产，均对租赁物进行改善或者增设的物品。

    《合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中承租人经出租人同意，购置盆景、树苗摆设栽种在主楼和鱼塘的前前后后，与出租人的租赁物主楼和鱼塘混杂合并在一起而形成优美的环境条件，并符合租赁合同承租人取得出租人租赁物的合法占有、使用，在出租人的土地使用权上加工改造而形成具有更高价值的财产。对盆景、树苗虽然尚能辩明，但无法分离或分离后会大大降低租赁物及场所与盆景、树苗的价值，对此，盆景、树苗应当属于承租人对租赁物进行改善增设的他物，不但没有改变租赁物的原状，反而美化了租赁物，改善了环境，视为双方的利益所在。又如：甲租乙的房屋搞商业大厦，甲经乙同意在房屋前场土地上栽种花木，摆设石狮和盆景，又在房屋窗帘内挂上油画，花木、石狮、盆景、油画均属于租赁合同中的增设物，再比如：A承租B的店面，A经B同意，在店门口内按装两块感应玻璃门，感应玻璃门就属于增设物。本案中承租人吕显明购买2000元的盆景，摆设在主楼、综合楼及鱼塘的前前后后，盆景应当属于增设物，法律应以保护。

    因添附而形成的新的财产是基于不同所有人的原有财产而形成的。因此，对新物往往发生所有权的争议，处理这类纠纷，在混合和附合的情况下，一般应根据双方原财产价值的大小来处理，新物归原财产价值大的一方所有，原财产价值小的一方可取得与其原财产相当的补偿。如果是动产与不动产的附合，新的财产应归不动产所有人所有，动产所有人可取得与其动产相当的补偿；如果是从物与主物的附合，新物品应当归主物所有人所有，从物所有人可取得与其财产价值相当的补偿。在因加工而发生争议的情况下，加工而成的新物一般应归原财产所有人所有；对加工人的加工劳动给予适当补偿，如果加工价值显然大于原材料价值，新财产也可归加工人所有，对原财产所有人可按其财产的价值给予补偿。基于这种法理，结合租赁关系的改善或者增设他物的实际，围绕物权优于债权原则，物权应当有个归属，也就是说改善或者增设的物体归谁所有。本案中，现存的鱼塘、网球场、保安亭、鸽子笼、乳胶漆、网络、盆景、树苗等因无法与租赁物分离或分离后会大大降低使用的价值，又根据租赁物的价值与改善增设物的价值大小或者动产与不动产的附合或者主物与从物的附合来确定归属，改善增设物理所当然要归属于租赁物价值大或者不动产或者主物的财产所有人所有，改善增设的鱼塘等价值小或动产或从物的财产所有人可取得与其财产相当的补偿，这就形成一种法理务实，租赁物与改善增设物组合形成新物，称为添附物。鱼塘、网球场、盆景、树苗等要拆除，在事实上已不可能或在经济上不合理，因此，一审法院确认吕显明改善增设的鱼塘等是添附物归熊细东所有，判令熊细东给付吕显明添附物现有价值人民币54290.45元是正确的，而二审法院认为盆景不属添附物，又认为可由吕显明取回，再又认为已灭失由熊细东承担保管不善的赔偿责任的观点于法有悖，改认一审法院意见不正确。

    二、正确理解和适用最高院第86条司法解释

    最高院第86条规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”也就是说，财产所有人如果同意非财产所有人在自己的财产上增添附属物，并就财产返还时对附属物如何处理有约定的，应按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可由添附人拆除；不能拆除的，也可将增添附属物拆价归财产所有人；因增添附属物给财产所有人造成损失的，应当负赔偿责任。如何理解和适用“不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”

    首先，关于添附的问题。一审法院认为，添附人吕显明所增添的附属物有：改造修建鱼塘、网球场工程直接工程费48171.45元和安装网络折价619元及购买的盆景、树苗按实际支出的5500元计算，共计54290.45元，属于不能拆除的添附物予以认可。也就是说，不能拆除通过折价，上述增添的附属物归财产所有人熊细东，添附人吕显明可取得与其增添附属物财产现有价值款5.4万余元的补偿，由熊细东给付，没有判决熊细东的赔偿责任。而二审法院认为：“不能拆除的，也可以折价归熊细东；造成熊细东损失的，吕显明应当负赔偿责任。”根据这段话的意思，明显属于“填空”错误。理由是：一审法院仅仅针对“不能拆除的，也可以折价归财产所有人”进行了审查、确认、判决，没有对“造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”的确认和判决，或者说审查和确认了造成财产损失的是吕显明，这个损失费用由取得添附物财产所有人熊细东负赔偿责任。也就是说，本案纠纷没有造成出租人熊细东租赁物的财产损失，反而增添了原租赁物及场所的鱼塘修建、网球场平整、网络、盆景、树苗，还有承租人吕显明放弃的保安亭、鸽子笼、乳胶漆等。如果按二审法院理解和适用最高院第86条，熊细东不但能够取得上述增添附属物的权利，而且可以不负折价补偿给付的义务或者享有不给付添附人吕显明折价款的权利。这样，二审法院在处理本案租赁合同解除时，显然是对承租人可请求出租人在现存的增加价值额的限度内偿还支出费用的重大误解。

    其次，关于受益人的问题。一审法院在审查、确认、判决前，确实另查明：2005年3月20日，熊细东将度假村旁边的9.85亩土地使用权（包括了吕显明诉称的改造鱼塘和建设网球场护坡所在位置）以40万元的价值转让给他人。并且一审法院注意到熊细东以鱼塘和网球场无使用价值已转让的辩称其未获收益，不应折价给付吕显明租赁期间投入损失的观点，一审不予支持。理由是考虑以下四种情况：一是承租人对租赁物负有占有、使用和保管义务，吕显明对鱼塘、网球场的改善和建设是暂时的占有使用和保管，鱼塘和网球场的土地仍不失为熊细东所有；二是承租人用水泥、中砂组成浆砌毛石护坡和反铲挖掘机挖上4米深土方的鱼塘、网球场的工程建设经过了出租人同意，连同其它租赁物在承租期内，要承担交付租金的义务，并且已经法院裁判，一方履行义务，另一方取得收益，要说受益人，当然是鱼塘、网球场的财产所有人或者土地使用权人熊细东；三是合同解除后，鱼塘的泥浆毛石不能拆除，网球场的土方石块不能恢复4米高的山坡，不可能恢复到原来的状况，或者说要恢复到原来的状况在经济上不合理，也尚未造成土地使用权人的损失，自合同终止后，熊细东享有占用、使用、收益、处分鱼塘、网球场的权利，受益人当然是熊细东；四是吕显明完成鱼塘改造和网球场护坡的工程量，已有江西求实司法鉴定中心鉴定结果的证据证明，添附物归谁，受益人不辩而明。而二审法院认为“本案中由于吕显明所诉鱼塘改造和网球场护坡工程所处土地均已被熊细东出让，且熊细东在与吕显明解除合同后，已将租赁物出租他人经营网吧，作为仅完成部分土方工程的鱼塘改造和网球场护坡（吕显明完成工程量尚未有充足证据予以确认），对于熊细东无使用价值，其也未实际使用，因此熊细东不是受益人，不应对此承担补偿责任”的审查、确认和裁判是不正确的，是对最高院第86条理解和适用的重大误解。

    最后二审法院还有二点不正确。一是限熊细东赔偿吕显明员工制服和旅店棉被折价款4499元，认为员工制服和旅店棉被可由吕显明取回；已灭失的，熊细东承担保管不善的赔偿责任。员工制服和旅店棉被属承租人在承租期内因经营需要给员工制作的服装，工作人员穿在身上的服装自然由其控制管理，况且一审查明熊细东无侵占或毁损，怎么能由熊细东承担赔偿责任呢；旅店棉被要么吕显明已经取回（一审判决之后吕显明尚未抗辩），要么仍在旅店的床铺上，完全可由吕显明取回，不可能灭失，不能判令熊细东负赔偿责任。二是认为吕显明在一审过程中已放弃要求熊细东赔偿其搭建保安亭、鸽子笼及内外墙乳胶漆工程损失的诉请，二审对此不审查并裁判，本着公平原则，结合本案的具体情况，改判一审正确的意见，就应当一并审查和裁判。

    上述意见是否正确，愿与同行磋商，以视法律正貌。

作者：湾里法院 高昭彭