未付购房款即取得房产证是否属赠与取得

    2003年11月，两离异男女在舞厅相识，经接触二人均生长相厮守之意，但周女却提出条件，称只有给她买一套住房才答应白头到老，谢男只有四下找房。2003年12月中旬，谢男花52700元向章某购得一处房产。在与章某的购房协议中，买卖双方约定了购房款的数额及支付方式，并特别作出说明：此房屋是谢男购买的，房产证办在周女名下，但周女只是保管房产证和暂住，谢男才是房屋产权人。协议签订后，谢男按购房协议将52700元购房款给付了章某。2003年12月26日，周女取得了上述房屋的所有权证书。

    当周女拿到办到自己名下的房产证后，这才同意以身相许，但双方均未办理结婚证。由于缺乏感情基础，不出半年，这个速成的“家庭”矛盾频起，“夫妻”二人反目相向。谢男见大势已去，便要求周女还房或退款。周女则认为，房屋系自愿赠与哪有返还之理，而且她也付了大部分购房款，当然也不必还钱。谢男无奈，拿着购房协议和付款收据，一纸诉状把周女告上法庭。近日，江西省抚州市临川区人民法院审结了此案，判决周女返还谢男购房款52700元。

    [分歧意见]

    对于本案的处理，当事人及法官有以下三种意见：

    第一种意见是周女因赠与取得房屋的所有权，不必向谢男返还房屋和购房款。因为双方在同居前已经达成了口头赠与协议，谢男自愿出资购得房屋并无偿赠给周女，该赠与房屋的合同即时成立，并在办理产权登记手续时发生法律效力，周女对该房屋享有合法产权。在无法定情形发生时，赠与人无权撤消赠与。因此法院应驳回谢男的诉讼请求。

    第二种意见是谢男并没有将房屋赠与周女的意思表示，周女取得房屋所有权没有法定依据，应当向谢男返还房屋。因为在谢男购房时已在于章某的购房协议中明确约定了谢男才是房屋产权人，周女只是保管房产证和暂住。因此谢男与周女之间不存在赠与关系，法院应当支持谢男要求周女返还房屋所有权的诉讼请求。

    第三种意见是周女已取得房屋所有权，但不必返还房屋，只须返还谢男实际支付的购房款。

    笔者同意第三种意见。

    [法理评析]

    谢男与章某签订的房屋转让协议书系双方真实意思表示，合法有效，是认定本案事实的重要依据。周女主张购房款52700元有大部分是其交给谢男的，但未提供相关证据予以证实，而房屋转让协议书及谢男提供的付款凭证都证实购房款52700元是谢男给付，因此，法院对周女的主张不予支持。但是,谢男将房屋的产权证办到周女名下的行为是否构成赠与，周女取得房屋的所有权是否有效？解决这些问题，是本案处理的关键。

    一、谢男将房屋的产权证办到周女名下的行为不构成赠与。

    周女称该房屋是谢男口头赠与给她，而且房产证也是办在其名下，因此如果没有证据证明该房屋的取得不符合法律规定的话，周女的主张更容易被法院接受。但是谢男向法院提交了一份重要证据，是谢男与章某签订的购房协议。该《房屋转让协议书》中有谢男的“此房子不是送给周女，只是让其暂居住”的内容，系谢男对于购买房屋的真实意思表示。

    根据合同法和民法通则的规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同虽然是单务、无偿的合同，但其基础仍然是一种合意，是双方的法律行为,当事人双方一致的意思表示是赠与合同成立的基本前提。如一方有赠与的意思表示，而另一方无愿意接受赠与的意思表示，或只有一方愿意接受赠与，而另一方无赠与的意思表示，这两种情况下均不能成立赠与。

    因此，本案中谢男提供的证据均表明谢男并没有赠与房屋给周女的意思表示，周女主张的“赠与”缺乏双方的合意而不能成立。

    二、周女取得房屋所有权具有法律效力。

    依照民法物权原理和我国房屋管理的法律、政策，权属登记是房屋所有权取得的必经程序，只有在法定国家机关办理了产权登记或过户手续才能真正获得房屋所有权，这也是“物权法定”民法原理的要求。关于房屋产权证的公示效力，在已颁布即将实施的《物权法》中再次被明确，规定“不动产权属证书是物权归属和内容的依据”。因此，判断已取得产权证的房屋所有权的法律效力，应当符合以上法律规定，以法定国家机关颁发的房屋产权证上的记载内容来认定，而不能从由人们自行约定。

    本案中，谢男有证据表明案涉房屋“不是送给周女，只是让其暂居住”的，该证据的表现形式是其与章某签订的购房协议。但按照物权法定和房屋产权登记制度的要求，作为仅能约束合同签订方的谢男与章某之间的协议,并不能对抗法定登记机关颁发的房屋产权证中记载的内容，二者不一致的，应当以房屋产权证为依据。因此，周女作为房屋产权证中记载的权属人，具有法定的公信力,其取得房屋所有权具有法律效力。

    [处理]

    当事实、证据、法律关系均已清晰明确后，本案如何公正处理则是摆在法官面前的最后问题。由于房屋的所有权是由法律明确规定的，判决返还给谢男明显与法律相悖；但如果不判返还，谢男的合法利益又该怎样维护?为体现司法为民和司法公正的和谐统一，法院作出了以下认定：

    1、周女虽然取得房屋的所有权，但其未提供购买房屋实际给付金钱的有效证据，而谢男在庭审时提交了房屋转让协议及给付购房款的有效证据。据此，认定该房屋实为谢男购买。

    2、谢男为该房屋支付的购房款并非对周女的赠与，周女在购买房屋的过程中也没有给付对价。

    3、因谢男支付购房款，周女获得了取得房屋所有权的直接利益，该利益的获得缺乏谢男主观上的给付目的，因此没有合法根据。

    4、周女无法律上的原因受领谢男给付的购房款，使谢男蒙受了经济损失，属于不当得利。由此，在周女与谢男之间形成不当得利之债，周女是债务人，负有将所得利益返还给谢男的义务。

    为此，法院依法作出一审判决，支持谢男要求周女返还购房款52700元的诉讼请求。判决后，被告提出上诉，二审法院依法维持了原判。

 作者：临川区人民法院 章 莉 章 鹏