李先峰律师办案手记之五———店面争夺战

发布日期：2010-04-06 作者：李先峰律师

本年初接到一案子，在本区光明镇房东何某、买家胡某、租户韦某三方为一个店面发生争夺战。本律师接受租户委托，参与谈判，经调解，协商，兵不血刃，帮租客从买家手中顺利夺回该房产，帮客户避免了损失，皆大欢喜。      案情简单如下：
租户韦某在本区光明镇经营一家女鞋店，租房合同一年一签。自2008年2月28日到2010年2月28日连续做了2年，韦某夫妻苦心经营，起早贪黑，收益还可以。韦某当初接手该店面时向原来的承租者支出转让费4.5万元。期间又经过2次装修，花了5万多元。2010年2月中旬，胡某进入店面找到韦某，说房东已经把店面转让给他，要求韦某到期搬出。韦某欲哭无泪，这个店面投入的钱将近10万，2年的净收益也就10万。如果净身出户，相当于2年白干了。转让费该找谁去讨，装修费怎么算，带着不平，韦某找到本律师。
我认为需要从几方面着手，本案可以做。
可以依据合同法，主张房东与胡某签订的买卖合同，侵犯了韦某的优先购买权，主张合同无效。另外还可想办法要求房东补偿损失。在准备工作做好后，在胡某拿着合同要求韦某搬出时，本律师代表韦某主张胡某非产权人，根本不是房东，没有理由让韦某搬出。
胡某又让房东何某出面，针对我方主张优先购买权时，何某说房子不卖了，如果韦某想要那30万拿去。这个价格当然我方不能接受。
我方提出3个方案可以选择。
第一、核定损失，房东赔偿租客后，租客马上搬走；
第二、房子适当加些钱由租客买下来，
第三、继续承租，但续租的合同对租金涨幅和合同到期后损失计算还要写明。
我方策略以诉讼为后盾，同意与何某、胡某协商解决此事。
经过以战（诉讼）促谈半个月与房东何某及胡某切磋、协商，终于按第二方案通过。
此案有惊无险，险胜。
此案有三险，
一险，在于合同中简单约定了对韦某赔偿损失的条款，这个条款并非是签约时就有。原来的租房合同签的很简单，简单到房东的签字都没有，本律师发现这个问题后，我方以要与后来买家谈租赁为由要求加上这条，房东没坚持，也就在合同上补签了字。
二险，其实房东出售这房子给胡某，韦某是知情的，只是没有书面放弃优先购买权。按照道理，没理由主张优先购买权的。当时韦某没想到要买下来，只是后来被胡某逼得没办法，意识到该房子的商业价值，不想受制于人，才想到买下这店面。
三险，即使赔偿损失，如果走诉讼途径，损失里面的转让费因为是向案外人支出的，法院不会支持的；装修部分如果事先没有房东约定，法院不会支持；即使有约定，装修费也判不了多少。
结语：
第一、深深体会办案，柳暗花明又一村，峰回路转。打官司，条件可以创造，前提可以争取，焉知输赢。
第二、如果有钱有眼光，房产投资比实业经营赚钱多、无风险、付出少。席间，听一位商铺投资者介绍，某地段商铺门面房，全被一人拿下，或承租再转租收差价，或买下，收益盆满钵满。

第三、有的店面投资者，相中了房子，会无所不用其极。虽然胡某商业眼光敏锐，且手法凌厉，但法律意识还不强，且心太黑，把租户逼入绝境，我方才想办法得以扳回。

附：我起草的小产权房买卖协议，为保护客户隐私，真名隐去。
房屋买卖合同
出卖人（甲方）：何某女   汉族   身份证号码：
住所地：奉贤区
买受人（乙方）：韦某   男汉族    身份证号码：
户籍地：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其位于【房屋水电费地址   】（门牌号路号 ,建筑面积_ 平方米，以人民币_拾万仟佰拾元（￥       元）的价款出售给乙方。
二、甲方承诺：本人出卖上述房产事宜已告知所有相关共有人、承租人、抵押权人及其他权利人，其已全部知道并完全同意本人出卖上述房产。如该房产的任何相关人员对该房产交易提出异议，不同意出卖该房产的，本人愿意承担因此所产生的一切法律后果，并承担受让人因此遭受的一切损失。

三、乙方已于2010年3月31日合同签订当日，通过银行转账形式支付甲方全部房款 21 万元。甲方于收到全部房款当日将其房产权利凭证原件（上海市行政事业单位统一收据【编号：】，交付乙方。
四、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续，将该房产过户至乙方或乙方指定的第三人名下。房产过户发生的契税，土地出让金等全部费用由乙方负担。

五、本合同签订且甲方收到全部房款后，甲方对该房产的房屋占有、使用、出租、担保、抵押、买卖等权利一并转让给乙方。

六、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住及使用权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。
七、违约责任

1、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应参照合同解除时该房产市场评估价支付乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用和经营损失费。
2、该房产如因政府原因动迁，则因动迁获得的动迁款或实物补偿归乙方所有。甲方有义务协助乙方领取拆迁补偿费（物）。

八、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的
依法向奉贤区人民法院起诉。

九、其他约定。无
十、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十一、本合同一式份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：                                         乙方：
2010年3月31日                        2010 年3月31日

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