秦玉罕律师详解房产税之前世今生

发布日期：2010-05-18 作者：110网律师

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。
一、房产税的起源及发展历程
房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。
1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。
2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下简称外资企业和外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》和内资企业一样缴纳房产税。
二、房产税与物业税的区别
物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款。房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。所以物业税一旦开征，征收的数额要远远大于房产税的征收额度，对房产拥有者影响很大。　
三、利用税费调控高房价的两种思路比较
08年下半年以来，各地政府和中央为调控居高不低的房价，纷纷将调控矛头指向税费领域。存在的版本主要有开征物业税和房产税两种思路。
1.最初的物业税概念已胎死腹中。
一直以来，物业税之所以受到高度的关注主要因为它是针对土地、房屋等不动产在保有环节征收的税款，运作合理的话会成为遏制投资购房比例以及打击靠房产升值而获取暴利的炒房客最简单而又最直接有效的方式，被普遍认为是抑制高房价的“杀手锏。”但是，由于我国房地产市场特殊的现行机制决定了物业税开征并非简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等方方面面，真正实施起来面临着诸多难以解决的困难，因此一直未能实现。从税法原理上讲如果要实施物业税，会将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，简单地说就是把本来一次交70年的土地出让金分成70年来收。这同当前财政部强调的，在现有税收机制基础上完善房产税制度完全不是一回事，说的更通俗些，就目前的情形来讲，政府已经暗示当初的物业税胎死腹中，现如今拟征收的是与房地产相关的税收，是更加符合中国国情的房产税，是某种程度上“中国化”的物业税，我们一定要明确“此税费非彼税费”。
2．征收房产税可解燃眉之急，但绝非长久之计。
与物业税不同的是，房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。目前，我国可以采取的征收房产税的形式大致分为两种，一是对未进行交易的房产征税，这对房价和市场交易并没有任何影响；另一种是对交易中的房产征税，这就是我们常说的通过增加交易成本进而抑制投资投机性房产交易。其实，无论称“物业税”，还是“房产税”或者“房地产税”“不动产税”这些都不重要，最重要的是政府动用税收杠杆的初衷是通过对大户型、非自住高档住宅保有环节增加税负来控制楼市投资行为，进而达到抑制高房价的最终目的。然而由于增加税收并不能长期有效的增加房源供给，也就不会从根本上抑制房价，归根结底，无论未来对房地产如何征税对房价的长远影响都是极为有限的，一旦操作不当就可能起到推动房价的反作用，增加购房者的负担。因此，征收房产税只可解燃眉之急，绝非控制高房价的长久之计，调整土地制度，改进市场机制依然是解决房地产问题最根本的手段。
三、房产税的最新动态
5月以来的种种消息开始逐步证实政府开征住房保有环节税的基本框架和政策措施已基本成型。据悉，中央政府已紧锣密鼓地进行房产税各项准备工作，其中包括税种设置、征税范围、免征额和税率的设定等细节。中央财税部门的基本思路是，对1986年发布的《房产税暂行条例》进行修订，将房产税覆盖到个人非营业性房产，在某些房价上涨过快城市先行试点。
关于房产税开征，目前流传有多种版本，如上海开征房产保有税，重庆获批房产特别消费税。此外，物业税空转也一直是媒体关注的焦点。上海、北京或将率先试点。近日，有消息称，上海正紧锣密鼓讨论制订上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。最终选定的方案是应用现有的房产税概念，初步草案将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产价值8‰的房产税，计税基础为评估价而非房产成交。

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