司徒允相与佛山市双联物业管理有限公司租赁合同纠纷上诉案

发布日期：2010-11-07 作者：110网律师

广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
　　（2003）佛中法民一终字第913号
　　上诉人（原审被告）司徒允相，男，1962年3月25日出生，汉族，住佛山市新虹三街9巷4号3楼。
　　委托代理人汪明光，广东聚英华律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）佛山市双联物业管理有限公司，住所地：佛山市季华五路22号电力大厦三楼。
　　法定代表人潘韵韬，经理。
　　委托代理人唐莉、徐玉发，均是广东东成律师事务所律师。
　　上诉人司徒允相因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市石湾区人民法院（2002）佛石法民一初字第492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审判决认定：2001年10月25日，原、被告签订租赁合同，原告将佛山市汾江南路建发大厦二层部分面积租给被告，被告用于开办桌球城。合同约定，被告必须于每月的五日前向原告交纳当月的租金15671.25元，被告逾期两个月交纳租金，原告有权单方解除合同，且被告应按当年应交租金的总额向原告支付违约金。被告2002年3、4、5、6、7、8、9月应交纳的电费分别为3480元、6180元、11440元、9961.96元、9465.7元、 9814.92元、7381.4元；应交的水费分别为35.37元、61.57元、62.88元、85.15元、87元、172.92元、82.53元，应交水电费总计为58311.4元。2002年9月26日，被告将47103.75元存入原告提供的帐户：户名为佛山市区电力建设总公司，帐号为： 29209022106319，开户行为工行季华办。2002年9月30日，原告将《解除租赁合同通知书》送达被告，向被告提出解除合同，同时要求被告支付相当12个月的租金的违约金作为赔偿。被告拒绝解除合同，拒绝将房屋归还原告。
　　原审判决认为：被告承认迟延交租，本院予以确认。合同约定2003年11月9日前的租金为每月15671.25元，按此标准计算，被告2002年7月、8 月、9月应交的租金总额是47013.75元，而不是47103.75元，被告认为47103.75元与被告2002年7月、8月、9月应交的租金总额相一致，从而主张2002年9月26日被告向原告交纳的47103.75元，是2002年7月、8月、9月的租金，显然理由不充分。另外，被告交付原告 47103.75元后，接受原告开具的电费收据的行为表明，被告当时是同意原告将该款作为电费的，因此，应认定2002年9月26日被告向原告交纳 47103.75元，是交付被告应交的部分电费。原、被告的租赁合同合法、有效。被告应依约交租。原告出租的房屋的用电设施配置不合理的，被告应通过合法的途径解决，而不应试图拒绝交租获得解决。被告自2002年7月以来未交租金，已构成迟延交租，现无证据证明原告出租的房屋的用电设施配置不合理，被告迟延交租更无任何合法的理由而获得支持。合同约定承租方逾期两个月交纳租金，出租方有权单方解除合同，承租方按当年应交租金的总额向原告支付违约金。被告迟延交租超过两个月，原告单方解除合同，被告按当年应交租金的总额向原告支付违约金的条件已经成就，原告相应的诉讼请求应予以支持。水电费未约定交付期限，原告可以随时要求被告在合理的期间内交付，原告要求被告交付水电费的诉讼请求亦应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条的规定，判决：一、原、被告的租赁合同于本判决生效之日解除。二、被告在本判决生效之日起十日内给付原告租金78356.25元、水电费11207.65元、违约金188055元。本案受理费6674元，由被告承担。
　　上诉人司徒允相不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。上诉人于2002年9月26日交给被上诉人的47103.75元是租金并不是水电费，被上诉人私自将其转为水电费的行为无效。其次，被上诉人首先违约，对上诉人经营的桌球城用电多次跳制及电表运转速度过快，收费不合理一直不予处理。造成纠纷的责任在被上诉人。二、合同约定的违约金过高，应适当调低。综上所述，上诉人请求：1、依法撤销一审判决；2、依法判令双方继续履行合同；三、依法变更合同约定的违约金。
　　上诉人司徒允相在二审期间提交下列证据：
　　1、便条一张。
　　2、号码分别为NO04314624、NO04314625、NO04315946的中国工商银行现金存款凭证三张。
　　3、上诉人给被上诉人的信函及国内挂号函件收据。
　　以上三份证据材料在一审期间上诉人已向原审法院提交，故不属于新证据。
　　4、查询邮件回单，证明：上诉人所租赁的房屋的电表运转速度过快，而且多次跳制，上诉人为此向被上诉人发了一封信函，由于在原审时被上诉人对该信不承认，所以上诉人去邮局取了上述回单予以证明。被上诉人作为出租人有义务对出租的房屋发生的问题采取相应措施，但被上诉人对上诉人的要求一直没有理会，所以被上诉人存在违约在先的情况。
　　被上诉人质证认为，该回执不能证明所寄信函的内容是上诉人向被上诉人提出有关电表问题。
　　被上诉人佛山市双联物业管理有限公司答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回。一、2001年10月25日，上诉人与被上诉人签订了《租赁合同》，被上诉人将佛山市汾江南路建发大厦二层部分面积租给了上诉人，用于开办桌球城，按该合同约定，上诉人必须于每月的前五日向被上诉人交纳当月的租金，但是上诉人从2002年7月以来直到今天，一直未向被上诉人交纳租金，被上诉人多次要求上诉人支付，均无结果。被上诉人于2002年9月30日根据《租赁合同》第五条的约定“逾期两个月交纳租金的，视为根本违约，乙方有权单方解除合同。”，单方提出了解除合同，同时要求上诉人承担违约责任。被上诉人与上诉人在《租赁合同》中约定的违约金符合国家法律的有关规定，是双方当事人意思自治原则的最高体现，应依法支持。在签订合同时，约定承担违约责任的形式及金额是为了有利于合同当事人在签订合同后，能按合同的约定履行自己的义务，具有惩罚性和补偿性，一审法院在充分尊重合同当事人意思自治原则的前提下，依法判决解除合同，并要求上诉人按合同约定的违约金承担违约责任，是符合合同双方当事人的利益和国家有关法律的规定的，应依法维持。二、上诉人在上诉状称其于2002年9月26日交纳的钱是租金而不是水电费，那么被上诉人向其开具收据时已写明是电费，当时上诉人并未提出异议。而且其所交纳的金额与其所欠的三个月租金的金额不相符，因此，一审法院认定上诉人在2002年9月26日交纳的钱是上诉人应交的部分电费是正确有，应依法维持。三、上诉人称被上诉人首先违约，根据本案所有事实，被上诉人在签订《租赁合同》后，已认真履行了自己的义务，并为上诉人提供了方便。至于上诉人称“用电多次跳制及电表运转速度过快”等不属于被上诉人应承担的义务范围，而且即使是用电设施配置不合理，上诉人也应通过合法途径解决，而不是试图拒绝交租获得解决。因此，上诉人称被上诉人首先违约是没有事实根据的，应依法驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
　　被上诉人佛山市双联物业管理有限公司在二审期间没有提交新证据。
　　经审查，上诉人对原审判决确认的“2002年9月26日被告向原告交纳47103.75元，是交付被告应交的部分电费”的事实有异议，其余事实无异议，对上诉人无异议的事实，本院予以确认。
　　本院认为：上诉人司徒允相与被上诉人佛山市双联物业管理有限公司于2001年10月25日订立的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、法规的强制性规定，依法有效成立，应受法律保护，双方当事人均应依约切实履行自己的合同义务。依《租赁合同》第二条第4款第（3）项及第五条第1 款的规定，承租方司徒允相须于每月五日前交付租金；逾期两个月未付的，出租方佛山市双联物业管理有限公司有权单方解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。据此，上诉人司徒允相应负有举证证明其已依约给付租金的责任。但本案中，上诉人司徒允相并未能提供其自2002年7月份以来有向被上诉人佛山市双联物业管理有限公司依时足额给付租金的有效证据。对此，上诉人司徒允相应承担举证不能的法律后果。由于上诉人司徒允相逾期两个月未付租金，致合同约定的解除条件成就，被上诉人佛山市双联物业管理有限公司行使合同赋予的单方解除权，要求终止《租赁合同》并诉请上诉人司徒允相给付违约金，符合法律规定及合同约定，应予支持。上诉人司徒允相称其提供的填发时间为2002年 9月26日的收据中所载的款项实为2002年7月、8月、9月份的租金，但对其主张未提供确实充分的证据予以证实，且上诉人司徒允相作为法律上的完全民事行为能力人，不可能对租金与水电费的性质差异及上述收据收执后可能产生的法律后果缺乏认知与预见，再者，即使依上诉人司徒允相所述，其于2002年9月 25日缴交的系同年7月、8月、9月的租金，也不能否定其已逾期两个月给付租金的违约事实，因此，上诉人司徒允相以上述收据对抗被上诉人佛山市双联物业管理有限公司合同解除权的行使，理据不足，本院不予支持。此外，上诉人司徒允相主张被上诉人佛山市双联物业管理有限公司配置的用电设施不合理，已违约在先，故其迟延交付租金及水电费合法有理。首先，上诉人司徒允相并未就此事实主张提供相应的证据予以证实；其次，即使被上诉人佛山市双联物业管理有限公司提供的租赁物确有部分瑕疵，上诉人司徒允相亦应依照法律规定或遵循合同约定的争议解决条款处理，而不应擅自以延付或拒付租金的方式对待。故对于上诉人司徒允相提出的该项上诉主张，本院亦不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，上诉人司徒允相并不能举证证实双方在《租赁合同》中自愿协商确定的违约金数额过分高于被上诉人佛山市双联物业管理有限公司因合同解除而遭受的损失，故其请求调低违约金的赔偿数额，依据不足，理由不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费6674元，由上诉人司徒允相负担。
　　本判决为终审判决。
　　审判长黄学军
　　代理审判员罗睿
　　代理审判员林炜烽
　　二OO三年十一月十四日
　　书记员王志恒

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