也谈前夫未经授权代签房屋租赁合同是否有效？

【案情】

　　2008年8月1日，原告周某与丈夫马某经法院调解离婚，协议约定夫妻共同财产的两间店面归原告周某所有。该店面此前由马某租给被告朱某、叶某、舒某三人共同从事经营活动，原被告离婚时租赁尚未到期。2008年11月30日，租赁期满，原告周某找到被告朱某等商谈租金问题，才知道店面已由原告前夫马某以每年13000元的价格续租给朱某等三被告，租期为三年，租金远低于原告此前要求的2万元。周某认为马某不具有合同的主体资格，没有原告的委托，不能处分原告的财产，其签订的合同无效，遂起诉到法院要求撤消马某与被告签订的店面租赁合同。

【分歧】

　　前夫未经授权代签房屋租赁合同是否有效？

第一种意见认为，马某没有周某的授权，擅自对周某所有的店面进行处置，属于无效行为，其签订的租赁合同应属无效合同，应当撤消。

第二种意见认为，周某、马某均未告知三被告离婚之事，三被告也无法从其他渠道知道此事。合同到期后，三被告在不知内情的情况下与马某签订续租合同，属于善意，合同有效。

【评析】

笔者同意第一种意见认定合同无效，但同时也认为无效合同自始无效，并非可撤销合同。理由如下：

一、本案中，周某与马某已对婚前财产作了调解协议，两间店面归原告周某所有，这里笔者认定店面已经办理了过户手续，因而马某处分了周某所有的财产，理所当然属于无权处分行为，根据我国《合同法》第51条规定: “无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。 本案中的房屋租赁合同，未经周某追认，因而是无效合同。

　　二、本案中的合同关系系周某与马某离婚之后成立的，此时周某和马某之间已无婚姻关系，前述作者依据婚姻法解释（一）加以适用，笔者认为有适用法律错误之嫌。

　　三、我们都知道善意取得的构成要件中，其中之一就是标的物须为动产，房屋显然不是动产，因而也无法适用善意取得制度的规定。

　　综上所述，笔者认为前夫未经授权代签房屋租赁合同，归于无效。

作者：乐安县人民法院　唐晶　谭峰