新国十条政策下商品房、二手房买卖法律指南

新国十条政策下商品房、二手房买卖法律指南     2010年4月17日，国务院紧急发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，称为“国十条”。其中第三条规定：“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”如何从法律层面看待“国十条”以及如何让处理由此引起的法律纠纷，本文试着从以下几方面来展开：   
     一、政策不属于不可抗力
    媒体报道专家说法，说“新国十条”政策的出台属于不可抗力，买方按揭不成可以退房而不用负任何法律责任！本博主认为该“专家”实在是误人子弟！！
    不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，国家政策的出台是否能构成不可抗力应视情况而定，符合不可抗力条件的构成，不符合条件的不构成，而不是所有政策都构成不可抗力。
    从2007年“9.27”房贷政策到2008年底的救市政策，再到今年的“新国十条”，房地产信贷政策多变已是众所周知的事实，且在“新国十条”出台之前，两会代表、国内主流媒体都曾痛批高房价，并预测中央政府会出手打压楼市，故认为房地产调控政策因具有可预见性，一般情况下都不属于不可抗力。
 
    二、可根据情势变更原则，处理合同纠纷
    合同法的立法者考虑到不可抗力基本涵盖了情势变更，而且情势变更与商业风险难以区分，加之防止法官滥用情势变更原则，故未在合同法中规定情势变更原则，但应当看到，合同法也未明文禁止适用该原则，因此在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定了情势变更原则。[1]　“情势变更”指的是合同依法成立后，发生了不可预见，且不可归责于双方当事人的事情，动摇了合同订立的基础。在此情况下，应允许合同双方变更或者解除合同。
    加息、提高首付是最有力度、最容易想到的楼市调控手段，“新国十条”中加息、提高二套房贷首付、停发三套及以上房贷均属可预见政策，无法构成不可抗力，而对于停止给异地置业者贷款的规定则几乎出乎所有人预料，买方因此而无法贷款购房的，可视为情势变更，在没有约定按揭不成合同如何处理的情况下，应当依据公平原则免除买方的责任。
   
    三、商品房买卖的处理
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”因此，商品房的买卖按该条规定处理。
 
 
[1]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”