详解“售后包租”和“返本销售”

详解“售后包租”和“反本销售”

关于商业地产的售后包租和返本销售“统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”……当这些充满诱惑力的字眼充斥着投资人的眼球时，会有多少人是不动心的呢？为了加快资金回笼速度、为滚动开发提供资金，“售后包租”和“返本销售”就成为了很多房地产开发商融资的法宝。
那么，什么是“售后包租”和“返本销售”呢？
　　所谓售后包租，即房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。
所谓返本销售，即购房人一次性付给开发商全部购房款，开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。
这两种销售策略都是以所谓的稳定收益作为基础的，其表现形式通常是，以提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。
对于房地产业日益盛行的这一现象，国家早在２００１年６月就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》，其中第十一条就明确规定了“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。
国家为什么要明令禁止这一销售策略呢？“售后返租”和“返本销售”真的像开发商描述得那么好吗？接下来我们将分别看一下“售后返租”和“返本销售”究竟有哪些弊端，以至于国家如此下大力度打击整治。
 “售后返租”是从国外传入我国的一种商业地产开发模式，简单地说，就是开发商将其开发的商铺、商品房、酒店、度假村等物业划分成小面积出售给购买者。随后与购买者签订返租合同，让购买者将物业返租给开发商，在一定期限内，由开发商以固定利率包租。包租期一般由3至10年不等，回报率为购房总价的8%至10%。由于“售后返租”通常将大的物业分割成小块，单价较低，回报又比较诱人，因此很受一些中小投资者追捧。但是，随着返租进入高峰，“售后返租”模式的风险也逐渐显现出来。一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。
其实，开发商在进行“售后返租”的时候，往往会提升其产品的价格，所谓“羊毛出在羊身上”。让我们通过一个例子来分析一下“售后返租”其实业主并占不到什么便宜。比如，一个本来市场价只值2万元/平方米的商铺，开发商将售价提高到4万元/平方米，并承诺10年包租，年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%(每年8%×10年)，共收到租金3.2万元/平方米。但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到2万元/平方米，实际房产收益为50%，卖出后亏了一半，因此投资在每平方米商铺上的实际年收益率也只有：(3.2万元—2万元)/4万元/10年=3%/年，远不及开发商宣称的“8%”的年收益率。
那么有人会问了，“返本销售”是不是就相对安全一些了呢。理论上是成立的，但实际上，“返本销售”和“售后返租”的效果大有“异曲同工”之妙。常言道，“天底下没有免费的午餐。”实际上，开发企业进行“返本销售”有非法融资的嫌疑，一方面不利于国家对金融活动的监管，同时对于购房者来说，最大的风险就是开发企业的返本承诺往往得不到兑现。若干年后企业或者破产倒闭，或者钱款被卷走，或者企业无力履行返本义务。而购房者得到的往往是质次价高的商品房，或者是遥遥无期的“期房”。
按现行法律规定，房屋所有人必须获得产权后，才可以对其所拥有的房屋行使占有权、使用权、收益权和处置权。期房时期，开发商承诺售后代为包租是超前行为，既没有权利，也不合法。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象。。
所以，对于“返本销售”、“售后返租”这种听起来实惠的做法，投资人还是要妥善为之，透过华丽的外表，理性分析个中原因。投资渠道千千万万，为何单挑极端的那一条呢？专业人士及国家相关部门的建议是，不要通过“返租”或变相“返租”的形式进行投资。真正的实惠不是出于无形的，而是要看得见的，比如真正的实现低租金、免租期、大品牌等。
最后送给大家一句话：“投资是一种理性的行为，一定要三思而后行！”