买卖合同未约定，应依交易习惯先过户

             买卖合同未约定，应依交易习惯先过户
         作者：麻增伟律师 

案例：
2010年8月4日，邱某与齐某签订一份房屋买卖合同，约定齐某将其位于北京市朝阳区酒仙桥方园南里10号院的房屋，以110万元的价格出售给邱某，签订合同当日邱某向齐某支付了定金5万元，2010年8月20日，邱某向齐某支付40万元购房款，用于齐某提前偿还该房屋在北京银行的贷款，后齐某向银行办理了注销抵押登记手续。2010年9月1日，邱某以该房屋为抵押向北京银行办理了二手房抵押借款合同，并与银行约定借款后直接将款项打入齐某的个人账户。但邱某认为应在齐某先行办理房屋过户手续后，再向齐某付款，而齐某认为应先行付款后办理过户手续，双方合同对过户和付款的先后时间没有明确约定，仅仅约定“剩余房款在贷款到位后全部付清。”后双方协商不成，邱某诉至法院，要求齐某协助办理过户手续，后齐某提出反诉。
 
评析：
    本案中，邱某和齐某在合同中，并未明确约定，先付款还是先过户，只是约定贷款到位后全部付清，根据合同法的规定，在双方当事人对履行合同的先后顺序没有约定的，应同时履行，但本案中，付款和办理过户即便同时履行，也不可能完全在时间点上能够契合。此时，可参照关于二手房买卖和办理按揭贷款的交易习惯来认定先后的履行顺序。
根据二手房买卖及按揭贷款的惯常方式和流程，银行审批发放按揭贷款，一般都以房屋买卖双方办理房产过户手续为前提。且本案中，在邱某已经以诉争房屋为抵押办理有效的贷款手续，并与银行约定借款后直接将款项打入该行齐某的个人帐户的情况下，先办理房产过户手续后再发放银行贷款，不仅有利于合同目的的实现，且未给齐某增加额外的交易风险。因此，由齐某先行办理过户手续，然后由银行向齐某支付剩余房款，对于邱某和齐某双方而言，才较为公平的。
最终法院支持了邱某的主张，判决齐某于判决生效后10日内为齐某办理过户手续，邱某于办理完毕过户手续后5日内向邱某支付购房款人民币65万元。