从本案看房地产调控政策对房地产买卖合同的影响

罗光飞律师代理买方刘某一审、二审以及执行
内容摘要：最近几年国家对房地产调控政策的出台非常密集，而当事人通常在房地产买卖合同中没有约定国家住房政策调整导致合同履行不能或者一方违约该怎么处理，因此引发纠纷。本案件就是一个典型案例。建议当事人在签订房地产买卖合同时增加相应条款以完善合同，当事人未对此进行约定，处理时成为疑难合同的代表。
案例回放：
2010年4月6日，刘某（买方）通过泛城房地产顾问（深圳）有限公司（居间方）与张某（卖方）签订了一份房地产买卖合同，合同约定张某以人民币135万元的价格把位于深圳市罗湖区太白路太阳新城的一套面积为96.73平方米的房子转让给刘某；刘某在签订买卖合同时支付定金2万元，其余的楼款133万元为按揭支付。买方即刘某应该在2010年4月14日前将预估首期款20万元支付到居间方指定银行的第三方监管账户，同时应该再2010年4月25日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；在银行承诺贷款并出具“承诺书”之日起2个工作日内，刘某需补足首期款并完成监管手续（首期款多退少补）。买方或者卖方逾期履行合同约定事项的，逾期履行在5日内，违约方应以该物业转让总价款为基数按照每日千分之一的标准支付违约金，双方同意合同继续履行；逾期超过5日的，守约方有权解除合同，并可以选择定金罚则或者要求违约方支付该物业成交总价款5%的违约金；买卖双方需在2010年5月10日前签署《深圳市二手房买卖合同》，同时向产权登记机关办理转移登记手续。合同还约定了其他的权利义务。2010年4月9日买卖双方均与居间方签订了《风险告知书》，双方选择了建设银行为按揭贷款银行。
合同签订当日即2010年4月6日，刘某向张某支付了定金2万元。张某同日将红本房地产证交给居间方。2010年4月14日，因刘某不能够在合同约定的期限之内办理首期款监管，刘某与张某达成一致意见并签署承诺书：刘某补交定金3万元，张某同意刘某将办理首期款监管的时间延期到2010年4月21日前，如果刘某过期不存入首期款，则按照合同约定处理或者取回放在居间方监管的红本房产证。刘某当日向张某支付定金3万元。
2010年4月21日前，刘某没有办理首期款监管；2010年4月25日前刘某没有办理银行按揭贷款申请手续。2010年5月4日张某要求居间方退还房地产证原件。2010年5月5日，刘某向张某邮寄送达律师函通知张某自接到律师函之日解除合同，并请求退还张某收取的定金5万元，张某确认收到律师函。
因买卖双方协商未果，刘某起诉到深圳市罗湖区人民法院请求判决：1、请求判决解除房地产买卖合同；2、请求张某退还定金5万元。张某法定期限内提出反诉请求：1、请求解除房地产买卖合同；2、请求刘某支付违约金67500元，扣除定金5万元，刘某还应支付17500元。
案件审判：
一审审判：
深圳市罗湖区人民法院认为：1、刘某和张某在合同中约定的“预估首期款”为20万元，即意味若银行要求的首期款数额调整，则刘某负有按照银行要求办理首期款监管的义务，最终刘某支付的首期款数额应该是总楼款减去定金的数额再减去银行承诺贷款的金额。因此刘某无权以首期款支付比例提高导致其无法支付首期款而拒绝办理首期款监管和银行按揭贷款申请手续。2、合同约定的是“预估首期款”为20万元，且约定刘某在银行出具贷款承诺书后负有补足首期款的义务，因此刘某在向银行申请按揭贷款时已经意识到银行贷款的不确定性，即客观上银行有同意或不同意发放贷款的可能性。因此刘某因银行贷款政策调整无法申请到预期贷款时期应该要承担的商业风险。3、支付房款是买方的主要义务，在卖方无违约行为的情形下，无论刘某采取什么样的支付方式，房贷政策的调整并不能直接消灭合同目的。综上，买方刘某未按照合同办理首期款监管和银行按揭贷款申请手续以支付房款的行为构成违约，应该要承担违约责任。合同约定守约方有权选择定金或者违约金条款，因此卖方的反诉请求理应支持，且双方均请求解除合同。根据民法通则和合同法的规定判决：一、解除刘某和张某签订的《房地产买卖合同》；二、刘某应该在判决书生效之日其十日内向张某支付违约金人民币67500元（扣除定金5万元，还应支付17500元）；三、驳回刘某即原告的其他宿舍请求；案件受理费和反诉费用均由刘某承担。

刘某不服该判决，向深圳市中级人民法院提出上诉，请求张某退还定金和驳回其反诉请求。
上诉事实和理由：
1、刘某不能依据合同约定履行首期款的资金监管义务是国家政策的原因，并非刘某本身的原因。2010年4月6日签订《房地产买卖合同》后，刘某和张某于2010年4月14日签订《承诺书》，约定办理首期资金监管的时间延期到2010年4月21日。但在2010年4月19日国家出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）规定对购买首套自住房且套内建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%。刘某被银行告知要求提高首期款比例，且当时因为银行均在等待政策的明朗，所以事实上当时均停止了贷款申请。
2、刘某为证明该事实特申请一审法院向刘某当时申请按揭贷款的银行经办人申请调查取证，一审法院未调查就直接作出判决程序违法，导致错误判决且明显对刘某不公。
3、张某于2010年5月4日为取回房产证原件向刘某以及一审被告泛城房地产顾问（深圳）有限公司出具了《取回房产证说明》，张某主张自己有权解除合同，并没收刘某已经支付购买涉案房产的定金人民币5万元，并要求取回房产证原件，且当天张某已经取回房产证原件，这证明张某当时已经选择了没收定金的方式解除合同。
二审审判：
深圳市中级人民法院对一审查明的事实予以确认，认为双方签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。按照承诺书的约定，双方同意首期款最近几个的时间延期到2010年4月21日前。2010年4月17日，在首期款监管期限届满之前，国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定对购买首套自住房且套内建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首期款比例不得低于30%。该文件的出台客观上对刘某支付首期款和申请银行贷款造成了影响，合同未能履行系受国家住房政策通知影响，不可归责于买卖双方。鉴于双方均要求解除买卖合同，维持一审法院关于解除买卖合同的判决。合同解除后，张某应该把收取的定金5万元退还给刘某。故判决张某在判决书生效之日起十日内向刘某返还定金5万元。