谈论房屋承租人优先购买权

　　在我国的多部法律中对房屋承租人的优先购买权进行了规定，1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》(以下简称《条例》)第11条："房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。"1988年1月26日通过的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(以下简称《意见》)规定："出卖人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第230条："出卖人出卖租赁房屋的，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"法律为何设置承租人的优先购买权，承租人能否实现优先购买权，怎样实现优先购买权，本文就以上问题进行探讨，以求教同仁。

　　一、房屋承租人优先购买权的定义及租赁权属性质

　　所谓房屋承租人优先购买权是指当出租人转让出租房屋时，房屋承租人在同等条件下，依法享有优于其他人购买该出租房屋的权利。

　　我国现行《合同法》出于保护承租人的利益，第249条规定"租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"此为理论上所称的"买卖不破租赁"。第230条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人有以同等条件优先购买的权利。"这两条规定实质上是授予承租人具有物权效力。还有《担保法》司法解释第65条规定："抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。"此类似于"买卖不破租赁"的效力，也体现了承租权的它物权性质。

　　租赁权是一种债权，租赁合同在当事人之间产生的是债权法律关系，但长期的社会发展中租赁权具有不同于一般债权的特征，许多国家的立法为巩固承租人的地位，对租赁权作了一系列的规定。学者称为"租赁权的物权化"，就是说，租赁权虽然是一种债权，但具有物权的一些特征，租赁合同关系具有物权法律关系的性质。物权分为完全的物权和限制的物权，前者即所有权，后者又分为用益物权和担保物权，其中用益物权也是一种对他人所享有的使用、收益的权利。但承租人因租赁合同所取得的对他人所有物的使用、收益权利为债权性质的权利。

　　二、优先购买权设置的意义及历史渊源

　　优先购买的权利设置的目的在于保护承租人的利益，保护承租人的基本生存和发展权，而对出租人承认承租人的优先购买权，从而最大限度的使其所有权和使用权一致，以稳定财产关系，使财产所有权和使用权统一于一个主体所享有。

　　在我国，优先购买权古已有之，古称"佃租先买权"虽无明文规定，但民法却普遍存在，民国初年为法律所认可。在我国台湾地区，优先购买权变通适用于基地、房屋等财产买卖。如台湾《土地法》第104条规定"基地出卖时，地上权人、典权人或承租人有依同等条件优先购买之权。"《台湾民法典》第426-2条规定："租用建筑房屋出租人卖出其基地时，承租人有依同等条件优先承买之权。"

　　三、租赁房屋优先购买权的基本特征及条件

　　租赁房屋优先购买权的基本特征是：

　　1、首先它是专属于承租人的权利，它不能转让或继承，转移至他人。它只能由特定的人--现有的房屋承租人享有，承租人以任何理由或借口将该权利转让给他人均归无效，法律不予认可。

　　2、它是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权。出租人出卖出租房屋时，必须及时通知承租人。这种请求权是一种请求债权。不是直接对物享有的权利，也不能直接对抗第三人，优先权行使前不得影响出卖人与他人进行协商。 　3、它是附条件的形成权。即以同等条件为前提。它是行使购买权的核心。否则可能损害出卖的利益，且剥夺他人购买机会，如果承租人不能提供同等条件，出高价者不能获得房屋，不符合出高价者决定物的归属的市场原则，违背公平竞争的市场原则。

　　4、它是法定的权利。是由法律直接规定的，是依法产生的，而不是根据当事人之间的合同产生的，承租人必须在法律规定的条件下行使优先购买权，否则不得行使。

　　5、优先购买权是一种期待权。承租人要想实现优先购买权，必须是在出租人出卖租赁房屋时，才享有该项权利。出租人无意出卖租赁房屋或有意出卖房屋而没有出卖时;出租人出卖租赁房屋时，在合理期间内承租人明确放弃权利或超过合理期间后，再行使优先购买权，均不应支持。

　　承租人要想实现优先购买权还必须具备以下条件：

　　1、必须以有效的租赁合同为前提。出租人和承租人租赁合同无效不能产生该权利。如出租人非该房屋的所有权人，亦未经他人授权而出租房屋的，非法转租的次承租人不能享有房屋的优先购买权。

　　2、必须以合同存续期间为前提。若租赁合同尚未成立，租赁合同已经解除，承租人不能享有该项权利。

　　3、承租人应在合理的期限内行使。《意见》第118条规定：出租人出卖房屋应当在提前三个月通知承租人，《条例》第11条亦有相应规定。从而我们可以看出，如果承租人在收到出租人通知三个月后没有购买该房屋的意思表示，那么他的优先购买权就丧失，当然在三个月内只要未作出放弃购买的意思表示，出租人不得在该期间内将房屋卖与他人。有的学者认为，结合《合同法》第230条的规定，以10天或7天为宜。笔者认为，在目前法律法规没做出修改时，仍应以三个月为准，且合同法第230条规定，并未否定《解释》和《条例》的相关规定，依照三个月的期限，可使承租有充分的考虑及准备时间，这样既能兼顾出租人的利益，又能兼顾承租人的利益。且既然出租人愿意将其所有房屋的对外租赁，就应由其承受可能的不利后果。

　　4、必须在同等条件下购买为前提。在不相同的条件下，承租人不能享有优先购买权，对此问题司法实践中没有争议。那么何为同等条件，即同等条件的内涵是什么?在我国的审判实践中，存在两种主流学说：一为绝对等同说，认为这里的等同应为绝对相同或完全一致，笔者认为这种观点在适用中过于严格，尤其当其他买受人所提供的条件(如提供某机会)承租人不能做到，但承租人可以多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，则不能苛求承租人提出的条件必须与其他买受人完全一致。二为相对等同说。持此观点的人认为，承租人购买条件与其他买受人大致相同，即为"同等条件"。这种观点在适用中的伸缩性过大，难以具体操作。王利明先生认为，优先购买权是指优先购买权人在支付同等价格的条件下，享有优先购买标的物的权利，即同等条件主要是指价格相同。笔者认为除此之外，也应适当考虑支付方式，即第三人承诺一次性付清，则优先购买权人不得要求付款或分期付款，总之，在审判实践中，同等条件主要是指价格一致，还应兼顾付款方式等其它条件，以优先购买权的行使不损害出租人的利益为原则。

　　四、房屋优先购买权的限制
        以一般的买卖方式出卖租赁房屋的，承租人完全可以享有优先购买权，如果出卖人以拍卖方式转让房屋时，承租人能否享有优先购买权呢?根据《拍卖法》的规定，拍卖是拍卖人以公开竞价的，将拍卖标的物转让给最高应价人的方式。出卖人以拍卖方式出卖房屋，在拍卖以前由于"同等价格"不能确定，出卖人不能通知承租人房屋的出卖价格;如果出租人通知承租人参加竞买，就意味着出租人履行了法定的通知义务，那么承租人的"同等价格"的优先权无法体现。《拍卖法》第一百五十一条规定："竞买人的最高应价经拍卖人确认后，拍卖成交，出卖人与竞买人的买卖合同依法成立"，倘若承租人行使优先购买权将造成法律上的相互矛盾和事实上的不公。首先，因承租人行使优先购买权而将出卖人与竞买人业也成立的合同关系强制解除，破坏了现有的法律制度，造成了法律秩序的混乱;因行使优先购买权，最后应价者不能取得拍卖物，竞买人依法追究出卖人的责任，这又损害了出卖人和竞买人的利益。故以拍卖方式取得转让房屋时，则不应承认承租人的优先购买权。因为以拍卖方式出卖房屋时，会由于拍卖的性质使承租人无法行使优先权，拍卖是以公开竞争的方法，将拍卖物卖给最高竞买人，拍卖结果不可能出现两个以上出价最高的买主。在这种情况下承租人没有行使优先购买权的余地。承租人欲购买得房产，只能报名竞买，与他人公平竞争。

作者：神合广　金广军