二手房陪购律师在二手房交易中的作用
发布日期：2011-08-12 作者：张仁藏律师
那么谁来维护广大购房人的合法权益呢？答案当然是专业的二手房律师。有的购房者认为有了中介公司，就没有必要请律师了，其实这是一个非常错误的想法。
中介公司的作用是为买卖双方提供交易机会，并协助办理交易程序。位置是中立的，甚至有的不法中介为了促成交易获取佣金还有意淡化甚至隐瞒风险，提供虚假资料。只有专业的二手房律师才能为二手房买家排查风险、规避风险。律师只能为一方当事人服务。谁聘请律师，律师就维护谁的合法权益。“委托人的合法利益最大化”是律师服务的最高准则。
二手房律师如何维护委托人的合同权益。
一、审核相关信息的真实性
（一）审查卖方的身份是否真实
（二）审查房屋权属状况是否真实
（三）审查经纪公司资质是否合格
二、全面掌握交易房屋的全部信息
(一)是否有房屋所有权证、土地使用权证？
(二)该房屋是否符合上市交易条件？
1.禁止转让的房地产（略）
2.限制转让的房地产有：
⑴集体所有土地上房屋的买卖对象限制
⑵购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。
⑶外国人必须在京居住满一年才能购房，只能用于自用、自住，且一人只能购买一处住房。
（三）其他与房屋交易有关的重要信息
1.房屋性质，是普通住宅还是非普通住宅。
2.房屋建成年代。
3.该房屋距上次交易是否满五年。
4.出售房屋是否有共有权人。
5.房屋是否存在抵押。
6.房屋是否已经出租。
三、订立定金协议
（一）定金不能写成订金、预付款或者保证金等。
（二）定金数额要恰当。
（三）定金的接受方应是产权人，而不是房产中介。
（四）、.应当书面说明交易房屋的全部状况。定金合同不能越简单越好，房屋的产权状况（包括产权人，所有权证，共有权人，面积，位置等）、交易价格（是否包含装修款，交易税费谁来支付，交易是否满五年，中介费用的负担，付款方式是全款还是贷款等）均应当注明。
四、参与制定存量房屋买卖合同
1、交易房屋基本状况，具体包括房屋位置、面积、产权证号、产权人、共有权人等。
2、房屋产权状况说明，要求卖方书面承诺房屋产权无查封、无债务纠纷，共有权人同意出售房屋，提供的材料齐全、真实、有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款等与交易有关的各项事宜，并保证所售房屋符合国家及北京市房屋上市交易的政策规定。如有违反卖方应当承担违约责任。
3、房屋成交价格，应当明确该成交价格是否包括装饰装修、家具家电，公共维修基金款项。如果包括前两项，应该用附件方式另行说明其具体状况。
4、付款方式，要说明是通过资金监管账户还是自行划转，是全款还是商业贷款（或公积金贷款），贷款没获银行批准或者贷款申请额度不够的处理办法是否明确，分批付款的次数和时间是否说清楚。作为卖方律师来说，这个条款最首要的问题是要考虑该付款方式是不是安全。
5、税费负担约定，要明确约定买卖各方应当承担的税费种类，如约定不明或国家政策变化产生新的税费，由谁来负担。
6、权属转移登记，也就是房产过户手续，主要是哪天过户一定要说清楚，买方交钱和过户的时间间隔不宜过长，越短越好以免夜长梦多，如果能在交款当天过户是最好不过了。
7、房屋交接，也就是交房问题，该条款包括交房时间，可以先交房再过户也可以反过来，交房前卖方应当结清水电煤、暖气、物业、电话、有线电视等一切费用，交房前（后）多少天卖方应当办理户口迁出手续。同时，还要考虑交钱、过户和交房之间的衔接问题，过户以后再交房的，买方的购房款不宜在过户前全部支付给卖方。最好合同约定房屋交验完毕、各项费用结清以后再支付剩余尾款，这笔款项哪怕只有一两万，也能起到约束卖方的作用。
8、违约责任，包括卖方逾期交房、逾期办理过户手续或者权属产生争议的违约处理，卖方一房多卖的特别处理办法，买方逾期付款违约处理等等。
五、起草补充协议
1、公共维修基金过户；2、户口迁出的问题2、一房二卖的特别处理：3、关于预告登记的约定：4最好书面约定双方同意向房屋所在地房地产登记机构申请预告登记。 5、各种法律文件之间的冲突解决办法：说明其他合同文本如与补充协议相冲突，以补充协议为准。
六、协助办理贷款、过户以及房屋交接等手续。
1、协助买方审核办理各项手续的法律文书。
2、提醒买方注意做好证据保留。
3、协助办理各项交接手续，不留后遗症。
提醒广大购房者：预防风险才是最经济的方式，一但发生纠纷后悔晚矣。
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