谈谈居间合同的格式条款

【出处】本网首发
【关键词】居间合同；格式条款
【写作年份】2011年


【正文】

　　案情：谈某与安安房产公司及刘某签订一份房屋买卖合同，约定由谈某以100万元价格购买刘某名下的一处房产。合同对谈某支付价款的时间及刘某交付房屋协助过户的时间都进行了约定，并规定无论交易最终是否可以实现，谈某均需向安安房产公司支付中介费用1万元。合同签订后，因谈某最终无法筹齐房屋总价款，房屋买卖合同予以解除。安安房产公司遂向法院起诉，要求谈某支付其中介费1万元，而谈某则表示交易最终没有完成，安安房产公司仍要求其支付全额的居间费显示公平。

　　解析：本案中，尽管谈某与安安房产公司签订的合同名称为房屋买卖合同，但谈某与安安房产公司之间形成的关系实质上为居间关系，谈某与安安房产公司之间的协议应当是居间合同。所谓居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。合同中约定无论房屋买卖交易最终是否可以实现，谈某均需向安安房产公司支付中介费用1万元实际上属于格式条款。现实生活中，房产中介公司与房屋买卖双方签订的名为房屋买卖契约的合同中大多为中介公司事先拟好的格式合同，其中包含了很多对中介公司有利的条款，如“独家委托条款”、“不签约要支付违约金的条款”及“未促成合同订立仍需支付中介报酬的条款”等格式条款，通常情况下房屋买卖双方为了尽快促成合同很少对此提出异议。关于这些格式条款的效力，不同的法官之间往往会有不同的理解。本案中，无论房屋买卖交易最终是否可以实现，谈某均需向安安房产公司支付中介费用1万元应为“未促成合同订立仍需支付中介报酬的条款”。根据《合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此，在本案中，鉴于房屋买卖交易最终未能实现，安安房产公司不得要求谈某支付中介费1万元，但是其为促成该协议达成所支付的相关费用在其有足够证据予以证明的情况下，可以予以支持。




【作者简介】
李扬，单位为扬州市邗江区人民法院。