代理买房业主和开发商再审案件-----判例法不是中国法律渊源。

代理词
    审判长、审判员：
    河南天运置业不服郑州市金水区人民法院（2007）金民一字初字3987等九份判决书，申请再审。河南信林律师事务所接受被申请人沈启源、秦燕等77人委托，指派律师郭希玲代理参加听证，现发表代理意见如下：
    金水法院生效的判决事实清楚，适用法律正确，不符合再审的情形，恳请上级法院裁定驳回申请。
    一、当事人双方在合同中明确约定违约金条款，金水法院是严格适用该条款判决的。买卖合同第15条规定：如因出卖人的责任，买房人不能在规定期限内取得房屋所有权属证的，“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日15日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人”。该约定赋予买受人两个权利，一是解除买房合同，二是获得赔偿金。这两项权利的地位是平等的，独立的，不存在主从关系，也不是互为前提的，买受人可以同时主张，也可以只选择主张其中的一项，且在签定合同时，申请人也是将该第15条的约定作为被申请人不能按时取得产权证的赔偿约定，该合同不是双方协商签定的，申请人只是让被申请人签上名字，就将合同文本收回去了。合同中的各条款没有让被申请人看，更没有向被申请人解释。因在房屋买卖合同中，买房人最关心的就是能否按时取得产权证书，所以在合同返还被申请人时，被申请人提出怎么保证能按时办证，申请人就指着15条说，不能按时取得房产证就按这一条赔偿。现在被申请人未如期取得房屋产权证，就可以主张合同第15条的约定的权利，权利也是可以放弃的，被申请人可以不主张退房而只要求赔偿金，金水法院就是依据该条款关于赔偿的约定支持被申请人主张，该判决无任何错误。
    二、判例不是我国正式法律渊源，（2008）郑民一终字第1553号判决不能作为再审的依据。
    我国不属于英美法系，不承认判例法，，（2008）郑民一终字第1553号判决是具体的法律文书，其判决内容只约束判决书中的当事人，没有规范性，不能作为再审的依据，申请人列举的（2008）郑民一终字第1553号判决与本案没有关系。
    三、关于逾期取得房屋产权证书方面的纠纷，国家已明确出卖人应当承担违约责任。
    最高人民法院2003年6月1日实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》，该解释第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，并规定如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算。最高法的解释是根据《民法》、《合同法》、《房地产法》等法律制定的，故其解释在司法适用时与法律有同等的规范作用，任何单位、组织、个人都有遵守法律的义务。依据本解释，即使当事人没有15条关于损失赔偿的约定，人民法院同样可以依据法定判决出卖人赔偿买受人损失，因此金水法院的判决是有法律依据的，也反映了我国立法精神是保护无过错方，符合立法目的。
    四、遵循公平原则，也应当判决申请人承担赔偿责任。
   《合同法》第5条规定，当事人应当遵循公平确定各方的权利义务，被申请人未按期取得房产权属证书，是由于申请人的原因，该事实双方没有争议，申请人是有过错的有违约行为，有过错有违约就要承担法律责任，否则有背离法律的公平原则，因此从遵循公平原则去裁量，该九份判决也是有法律依据的。
    五、公正的判决有利于构筑社会稳定，有利于创建和谐社会。
    从中央到地方各级政府，都将社会安定、百姓幸福当作头等工作，本听正程序的双方当事人，一方是在合同的签定和履行中起者决定作用的开发商，另一方是众多的多次受欺骗、侵害的老百姓，如果该听正的判决被撤消再审，满足的是一个具有强大势力的开发商，众多老百姓无疑是再次受侵害，甚至有可能激化矛盾，而不予再审保护的则是老百姓合法权益，一个公正的判决、裁定会增加老百姓对法治、司法有信心，有利于化解矛盾，会在全社会形成良好的舆论氛围。会直接影响社会的稳定、和谐，希望申请人能正视自己的过错，积极承担法律责任。共同创建充满诚心的社会环境，创建和谐友爱的中原、和谐友爱的绿城。
    综合以上意见、观点，恳请中院驳回申请人的申请，保护被申请人的合法权益。
                                                   
                                                        代理人：郭希玲律师