无权属证书二手房买卖合同是否有效？

【案情】
2007年10月，原告王某以8万元的价格将自己一套尚未办理房产证的房屋卖给被告孙某，双方约定待将来办理产权证后，由王某协助孙某办理房屋过户手续，过户费由孙某承担。该合同经公证处公证后，孙某向王某支付了全部房款，并搬入该房居住至今。2010年10月13日，原告王某以签订合同时房屋没有产权证为由，将孙某诉诸法院，要求确认房屋买卖合同无效，双方退房退款，恢复原状。被告孙某则认为双方买卖房屋的意思表示真实，是原告看到房价大幅上涨才想毁约，主张法院驳回原告诉讼请求。

【分歧】

无权属证书二手房买卖合同是否有效？

一种意见认为，原、被告双方在房屋交易时，均已明知房屋所有权证未办理，根据《城市房地产管理法》第37条第6款“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”之规定，原、被告间的行为显然违反了国家的禁止性法律规定，该房屋买卖合同应确认为无效合同。

另一种意见认为，《城市房地产管理法》立法目的是调整行政管理关系，维护房地产市场秩序，而不是禁止交易或限制合同自由。第37条在性质上属管理性禁止规范，非效力性规范，不影响合同效力。原、被告间房屋买卖的法律行为系双方真实意思表示，该交易行为不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家和社会的利益，应驳回原告的诉讼请求。

【评析】

笔者同意第二种意见。理由如下：1、《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据新法优于旧法的原则，应适用《物权法》相关规定，而不是适用《城市房地产管理法》。《物权法》规定合同效力与物权登记有明确区分，所以不能以物权未发生变动否定该买卖合同的效力，且卖方的毁约行为在法律上也找不到合理的依据。2、《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。因为买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。因此不能简单认定该合同无效。3、该案中，原告因为利益的驱使主张合同无效，其行为明显违背了民法的诚实信用原则，如果认定该合同无效会严重损害合同相对人的正当利益，危害交易安全和诱导诚信危机。因此，笔者认为，该合同合法有效，应予以法律保护。

作者：上高县人民法院 晏洁