小产权房业主提起业主共有权诉讼最终因不具备业主身份被裁定驳回

发布日期：2011-12-07 作者：110网律师

【基本案情】
     2007年6月16日，李女士与某街道办事处、某置业有限公司签订《某复建房综合配套楼建房销售协议》，协议第十条第五项约定：“露台由丙方（李女士）使用”。后，李女士在该露台搭建一阳光房使用。2010年1月，李女士的邻居薛某向某法院提起相邻权诉讼，要求李女士拆除阳光房，恢复原状。后，薛某撤诉。2010年3月，薛某再次向某法院提起业主共有权诉讼，要求法院确认李女士与某街道办事处、某置业有限公司签订《某复建房综合配套楼建房销售协议》第十条第五项无效。
【代理经过】
     杨春赣律师接受李女士的委托后，到实地进行现场勘验，结合相关法律规定发表如下代理意见。
代理词

尊敬的审判员：
    江苏泰和律师事务所接受李女士的委托并指派我担任其与薛某、某街道办事处、某置业有限公司业主共有权纠纷一案的诉讼代理人。接受指派后，我与委托人李女士进行了多次的沟通并到现场进行了实地勘察。现结合本案已经查明的相关事实和有关法律规定发表如下代理意见，供法庭参考并望采纳。
一、李女士与某街道、某公司签订的《某复建房综合配套楼建房销售协议》（以下简称建房销售协议）合法有效。
2007年6月16日，李女士与某街道、某公司签订的《建房销售协议》系三方真实意思的表示，该协议第十条第5点约定“露台由丙方即李女士使用”系某街道、某公司对其所有的财产的自由处分，内容亦不违反国家有关法律法规的强制性规定，依法应认定为合法有效，
二、原告薛某认为“露台属于业主共有，三被告的约定侵犯了其对共有部分所享有的使用权”缺乏事实和法律依据，。
首先，本案讼争的房屋性质属于老百姓俗称的“小产权房”，没有“两证”，不同于在国有土地上开发的商品房，还不是《物权法》所规范的严格意义上的不动产，最多称其为一幢建筑物。因此，原告薛某套用《物权法》关于不动产业主建筑物区分所有权的有关规定认为三被告的约定侵犯了其对共有部分所享有的使用权，该约定应属无效条款显然是缺乏法律依据的。
其次，在上述三方签订的《建房销售协议》中房屋是按套出售的，而不是如商品房销售中按照建筑面积即套内面积加公摊面积进行销售的，协议中也没有列明哪些部分属于公摊面积。
第三，薛某既没有证据证明该露台的建设成本已经分摊到某复建房综合配套楼C幢每套房屋的销售价格中，也没有其它证据证明其对该露台享有使用权。
第四，经现场实地勘察，该露台的西面与李女士所有的402室阳台相连，北面与薛某所有的401室朝南卧室（该卧室朝南只有一扇窗户，没有门）相连，而李女士402室向西的所有业主均已将阳台隔断封闭。这样，客观上李女士402室向西的所有业主就不可能使用该露台，而薛某也不可能跨过401室朝南卧室窗户使用该露台。因此，从该露台的设计和实际位置而言也不可能归全体业主共同使用，只能由李女士独自使用。
第五，原告薛某所有的401室东面亦有一面积近50平方米的露台可供其独自使用，按照他对本案讼争的露台的理解，该露台是否也是全体业主共有，其他业主包括李女士是否也可以去使用呢？
三、原告薛某不具备诉讼主体资格，不是本案适格的原告。
如前所述，本案讼争的房屋性质属于老百姓俗称的“小产权房”，没有“两证”，原告薛某虽占有某复建房综合配套楼的一套房屋，但其未取得该房屋的所有权，能否取得该房屋的所有权亦不确定，其与本案没有直接的利害关系，故原告薛某不具备诉讼主体资格，不是本案适格的原告。
综上所述，原告薛某认为露台属于业主共有，三被告约定“露台由李女士使用”的约定侵犯了其对共有部分所享有的使用权，该约定应属无效条款缺乏事实和法律依据，原告薛某不具备诉讼主体资格，不是本案适格的原告。据此，请求法庭依法查明上述事实，驳回原告薛某的各项诉讼请求。

                            代理人：江苏泰和律师事务所
                             律师杨春赣
                               　年月日
【审判结果】
    一、二审法院经审理并到现场勘察，最终以原告薛某不具备诉讼主体资格裁定驳回原告薛某的起诉。

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小产权房业主提起业主共有权诉讼 最终因不具备业主身份被裁定驳回

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