横梁过低影响卧室使用开发商被判补偿购房人
发布日期:2012-03-17 作者:徐涛律师
罗先生为此找开发商协商处理事宜时,由于房价以每月每平方米近百元的速度增长,抱着皇帝女儿不愁嫁心态的开发商张口就说:不想要可以退房,违约金我们照付,其他的免谈。
如果退房,罗先生的损失更大,如果不退,想着每一天都要低着头过日子,无比压抑的罗先生一怒之下诉诸法院,要求开发商经济赔偿。
庭审中,开发商辩称双方的商品房买卖合同并没有约定按样板房交房,房屋的交接以合同为准,且次卧房梁高度1.73米并不影响使用。因罗先生拒绝缴纳水电费,物业掐断水电才引发这场纠纷。
法院审理后认为,被告开发商出售的房屋中梁底高度仅有1.73米,影响了房屋的正常使用,因此所售房屋存在质量瑕疵。被告开发商辩称其房屋符合规定,缺少相关依据,其辩解意见不予采信。同时,开发商在销售时也未对原告罗先生如实履行告知义务,因此应对其所售房屋承担瑕疵担保义务。
法官说法
瑕疵担保不因交付而免除
本案宣判后,审判长张朕法官对判决理由予以了解答,认为本案主要涉及三个层次问题。
首先是举证责任的分配。本案原告提供相关证据,证明房梁高度低于正常人的身高,影响了日常使用。根据建设部发布的《住宅设计规范》,普通住宅中卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m,局部净高不应低于2.10m,且面积不应大于室内使用面积的三分之一。因此,房屋存在质量瑕疵问题是不争的事实。
其次,开发商应对所售房屋承担瑕疵担保义务。所谓瑕疵担保义务,是指卖方所出售的标的物要符合法律规定和合同约定,且该义务并不因房屋交付而免除。使用过程中,购房者对房屋存在的问题仍可要求开发商予以解决。本案中,原告可以选择行使合同的解除权或要求经济赔偿。由于房地产市场不断走高,原告选择经济赔偿的诉求,更有利于维护自己的权益。
最后,赔偿损失的数额双方在合同中没有约定时,应结合违约责任的范围确定。原告称影响使用的面积为20余平方米,而开发商称仅有16平方米,对此,原告负有举证义务,如果不能提供支持其主张的证据,则应采信被告认可的面积作为赔偿范围。根据双方合同的单价,该部分房款约为4.3万元,考虑到该部分仍有一定使用功能,这些费用减半后作为违约金数额比较适宜。
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