擅自处分共有房产，有效吗？

擅自处分共有房产，有效吗？
【案情介绍】
买方3年前签订的房屋买卖协议，结清了全部房款和有关费用，但3年后卖方的妻子却反悔了，不予协助办理房屋过户手续。买方为此诉至法院，要求法院判令卖方协助办理房屋过户手续，却没有得到法院的支持。某中级人民法院近日作出终审判决，认为买方的买卖行为只征得卖方丈夫同意，并没有妻子认可，买房行为无效。
　　买方与卖方夫妇为同事，2003年，单位进行集资建房，卖方夫妇出资购得住房一套。买方听说卖方想把这套新分的房子出售，而他恰好想再买一套，于是买方与卖方商议购房事宜。
　　当年双方口头约定，卖方将集资房以市场价格出售给买方。买方付款后，卖方即将该房屋钥匙及水电交费卡交给买方。因当时尚未领取房产证，双方口头约定待房产证下发后立即办理过户手续。三年后，卖方取得了写有卖方夫妻二人名字的房屋产权证。
　　当买方要求卖方夫妇二人协助办理房屋产权过户手续时，卖方妻子后悔了，表示不同意办理过户手续。
　　双方多次协商无果，买方将卖方夫妇诉至法院，要求确认双方的房屋买卖协议有效，并判令卖方夫妇办理房屋过户手续。
　　庭审中，卖方妻子向法庭提交了证据，证明房产证记载着两人的名字，房产是两个人共同房产，她作为共有人从来没有同意卖房。
　　买方则向法庭提供了买房时与卖方夫妇协商的录音资料，证明买房时卖方夫妇是都同意的。
　　法院经审理后认为，买方提交的录音整理资料并非原始证据，且该录音整理资料中既未完整地反映当时的客观状况，也无卖方妻子同意出卖讼争房屋的意思表示。法院判决驳回了买方的诉讼请求。
　　宣判后，买方不服一审判决，向中级人民法院提起上诉，请求撤销原判。中级人民法院经审理认为，房产证记载两个人的名字。夫妇双方是房产共有人，在此情况下，买房人应主动征询财产共有人的意见，取得全体共有人的同意。但买方在办理过户手续前，一直仅与其中一人商谈买房事宜，买方的购房行为明显不妥，一审法院的判决是符合法律规定的。　
【 律师点评】
出卖夫妻共有的房屋，一定要由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。即使按民间习惯由夫妻一人出面签订的合同，另一方应该知道买卖的事实并不表示异议，合同才能成立。
本案卖方一人将夫妻共同所有的房屋出售，达成口头买卖协议前并未与妻子协商，在口头协议达成后，也未及时告知妻子，应确认其擅自处分了夫妻共同财产，这是导致该房屋买卖合同无效的主要原因。在房产证或购房合同记载夫妻双方名字的情况下，买房人必须征得财产共有人的明示同意。如果买房人与卖方夫妇共同商议并签署房屋买卖协议，就不会出现3年多前买的房屋却被卖方合法反悔的尴尬局面。因此，人们在买卖二手房时，对夫妻共有房屋或其他共有房屋购买人要获得房产共同人同意出售房产的书面证明。