共有人一方擅自处分房产，行为非必然无效

发布日期：2012-02-10 作者：张付杰律师

张付杰律师：共有人一方擅自处分房产，行为非必然无效
很多人认为夫妻及家庭成员中一方擅自处分共有财产的行为一定是无效的。这种认识是错误的。张付杰律师按：无权处分行为是效力待定的行为，其效力可根据权利人追认而有效或者权利人不予追认而无效。同时，若从形式上看不出处分人是无权处分，则权利人主张权利时不得对抗善意第三人。
上年度一个姓杨的当事人从国外赶回来找到我，要我一定要帮他忙要回房子，被我回绝了。昨天拿着判决书找我，看能不能上诉。其实他的判决的结果我早已知道，当初就建议他不要兴诉，现在甚至还想上诉。在办公室两人一直谈到晚上七点钟，经过本律师的一番劝导，他最终放弃了上诉。现简单讲一下他的情况：
杨某和李某上大学时认识，后来共同在上海建立了家庭。婚后两人努力工作，终于在上海买了三室一厅房子，日子过得还算可以。后来，杨某根据公司需要，要到澳洲出差一年，不得以留下了李某和两岁的孩子在家。李某感觉房子太大，晚上怕怕的，同似乎考虑到自己的房子的价格已经翻了近一倍，就与远在国外的杨某商量换一套小一点的房子，而且可以获得房屋增值的收益，杨某当时表示同意。这样，李某就用大房子换了一套两室的小房子。等杨某回来后，发现他们的原来的房子区位好，房价一路飙升，早已天价，且以后仍有增值空间，顿生悔意。找到本律师想要回房子。
面谈时，本律师问他了三个问题是：1、是否给过下家《配偶同意确认书》？2、妻子李某是否认识下家？3、当时房屋售价是多少？他的回答让我对案件的结果不吃乐观态度。他讲《配偶同意确认书》给下家了，但签字人是妻子找同事代签的，不是他本人，他可以证明自己当时在国外，妻子不认识下家，是通过中介介绍的，当时就是依据市场价出售的。听到这些信息本律师就建议他不必兴诉了，房子是没办法再追回来的。本律师给他讲了几点理由：1、虽然《配偶同意确认书》不是你签的字，但确实是你妻子提供的，我们不能强求下家交易过程中核实你的签名是否真实。2、你妻子不认识下家，也不存在勾结他人恶意损害你的利益。3、当时房屋的售价是依据市场价，并没有贱卖，同时现在居住的房屋价值也在上涨，自己并无损失。他当时一定要认为字不是自己签的，就一定是无效的。结果导致了当下的结果。
本律师提醒广大读者
1、不动产亦适用善意取得。我国物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”
2、第三人对供游人的意思表示只负有形式审查义务，不负有实质审查义务。只要表面能让第三人相信无瑕疵即能完成交易，不能强制要求善意第三人核实一方签字的真实性及调查其真实意思。
3、从该案件中也能看出《配偶同意确认书》的重要性，也提醒各位购房者购买数人共有的房产时，一定要有其他共有人书面同意出售的证明材料。
4、对律师的建议在没把握的前提下不要擅作主张，以免造成不必要的损失。

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