仅签订《定金协议》，房屋买卖合同买卖合同是否成立及生效

仅签订《定金协议》，房屋买卖合同买卖合同是否成立及生效
【基本案情】
2008年10月24日，张女士与王先生签订了一份《定金协议》。约定王先生将其名下110平方米的房屋，以人民币236.8万元的价格出售给张女士。双方约定了该房屋的定金为5万元，预付房款75万元（包含定金），其余房款待张女士取得房产证后5日内由贷款银行直接划入王先生账户。若张女士反悔则没收定金；若王先生反悔则双倍支付定金。当天，王先生把房屋钥匙及住宅使用说明书、质量保证书等入户资料交给了张女士，张女士也将45万元支付给了王先生。2006年3月8日，房地产交易中心受理了王先生办理该房屋产权证的申请，并于3月15日核准发证。3月20日，王先生给中介公司发出书面《通知》，让中介公司转告张女士，由于种种原因，《定金协议》暂缓执行，需要双方另行协商等等。5天后，张女士与丈夫起诉到法院，诉称王先生因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续，并擅自撬门锁不让装修和入住，请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行，赔偿没有及时入住的经济损失。
【双方意见】
张女士认为，双方签订的合同虽名为《定金协议》，但实质是一份将王先生取得房产证作为所附条件的买卖合同，双方应按合同履行。王先生则认为，双方所签署的是《定金协议》，在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同，但双方意见有分歧，买卖合同至今未签订过，上述房产还不具备转让的法定条件。他强调，在2008年10月24日，自己尚未取得房产证，转让的房屋不具备转让的法定条件。
【判决意见】
该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是王先生尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。特别是在签约当天，张女士除了支付定金外，还支付了大部分购房款，王先生也把房屋交付给张女士使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。法院遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，而王先生已在2008年3月15日取得产权证，该买卖合同当属有效，遂作出了继续交房于张女士的一审判决。
【律师分析】
问题一：《定金协议》的合同性质是什么？
认定合同的性质，是看合同的名称还是看合同的内容呢？法律没有规定，在发生纠纷后，双方当事人往往会对合同的性质提出相反的意见，因为合同性质的不同，法律规定双方的权利义务也不相同，影响双方的实体权利。本律师认为，双方对合同性质的争议，需要由法官或者仲裁员通过合同解释予以认定，根据目的解释的方法，双方签订合同的目的在于建立权利义务关系，而权利义务关系显然是由合同的内容约定的，因此，认定合同的性质不能仅仅看合同的名称，而应根据合同的而具体内容。从该案件中可发现，名称是定金协议，但在内同上包括了定金金额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期、产权过户等买卖合同的相关约定内容。因此，本律师认为，《定金协议》不是单独的定金合同，也不是简单的买卖合同，而是两个合同的结合，准确地讲，是一个合同包含了两个合同关系。
问题二：未取得房地产证的房屋买卖是否有效？
双方关于预售商品房签订的房屋买卖合同是否有效的问题，一直都存在争论。《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据这个规定，签订预售的商品房（即与开发商签订合同但未办出房地产证），似乎违反了上述规定而无效。但司法实践中，一般不确认合同无效，而是如张女士提出的意见，认为这类买卖合同是附条件的买卖合同，即买卖合同自双方签字盖章之日起成立，但并没有生效，而是在卖方办出房地产证后房屋才生效。或者如本案判决，对合同效力并不作充分的论述，而是简单地以双方已实际履行部分合同义务，而纠纷发生时房地产证已经办出，而认定合同有效。
本律师认为上述两观点都不太妥当。首先附条件的合同，必须是双方对合同生效条件进行了约定，而且该条件“须被设定为为控制合同效力的条件”，因此，如果双方没有在合同中约定关于合同生效的条件，不宜将该合同作为附条件的合同，而不对合同效力进行论述，直接根据纠纷产生时房地产证已经办妥而认定合同有效，也缺乏说服力。
应当说，《城市房地产管理法》第三十八条关于未取得房地产权证的房屋是否可以买卖问题的争议，属法律理解的分歧，应当通过法律的解释，即通过法律解释认定合同的效力问题，根据体系解释的方法，应结合前后的法律条文进行解释，而《城市房地产管理法》第四十五条规定了商品房预售的问题，第四十六条还规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”从这两个条文看，这部法律是不禁止预售商品房交易的，因此不能据此认定合同无效。第三十八条应当理解为：预售商品房以外的房屋，如自建房等，在没有领取房地产权属证书时，不能进行转让。
因此，本案的房屋买卖合同是有效的，法院做出继续履行合同的判决结果是正确的。
【律师提示】
业主和购房者签订的合同，是不是房屋买卖合同，不能仅依据合同的名称，而应当依据合同中具体的约定来判断，合同中有约定房屋买卖的关系，则相当于签订了房屋买卖合同。