收取全额房款后又把房屋卖给他人并备案开发商“一房二卖”被判“退一赔一”

发布日期：2012-05-12 作者：李英俊律师

收取全额房款后不认账再次卖给他人并予备案
南通一开发商“一房二卖”被判“退一赔一”

人民法院报讯江苏省南通市一名购房人全额支付67万余元的购房款，在与开发商合同约定的交房日期届满后去拿房时，却发现开发商已将房子卖给了他人。时至今日，那套房子价值已超过百万，购房人将开发商告上法庭，要求开发商双倍返还购房款。
5月4日，江苏省南通市中级人民法院对这起“一房二卖”引发的房屋买卖合同纠纷作出终审宣判，判决双方解除商品房买卖合同，被告南通家纺城大酒店发展有限公司返还原告陈女士购房款673850元，并赔偿损失673850元。
已签认购合同的房屋被另售
经朋友介绍，陈女士看中了位于南通通州家纺城金川大道某国际中心的一套商品房。2009年2月11日，陈女士与时任家纺城公司股东、公司财务总监梁某签订了一份该中心一套商品房买卖合同，合同对房屋的具体位置、面积、单价、总金额、付款时间、交房时间及违约责任等相关事项进行了详细约定，合同上面盖有家纺城公司合同章。当天，陈女士就向梁某交了43万元首付款。
一个星期后，陈女士拿到了盖有家纺城公司财务专用章的收款收据，上面注明了是该中心某套商品房的购房首付款。
一个多月后，陈女士委托朋友羊某将剩余房款以现金方式转交给梁某。事后，陈女士收到了由羊某带回的盖有家纺城公司财务专用章、落款时间为2009年4月3日的收款收据。收据上注明该房款系陈女士所购那套商品房的购房款，金额为243850元。至此，陈女士已交清全部购房款共计673850元。
合同约定的交房日期届满后，陈女士仍未收到入住通知。于是，她来到家纺城公司。让她大吃一惊的是，家纺城公司以公司从未与其签订购房合同，亦未收到其购房款为由拒绝向其交房。
购房人起诉索要一倍赔偿
2011年3月7日，陈女士一纸诉状将家纺城公司诉至江苏省南通市通州区人民法院，请求法院判令家纺城公司履行交房义务。
在案件审理中，通州区人民法院查明，陈女士所购的这套商品房已被家纺城公司另行出售给他人并进行了备案登记。因买房目的不能实现，陈女士遂向法院撤回了起诉。
因时隔两年多，这套商品房市场价格已大幅上涨。陈女士认为，家纺城公司的单方违约让她遭受了巨大的经济损失，应承担相应的赔偿责任。2011年9月22日，陈女士重新向法院提起诉讼，要求家纺城公司返还购房款673850元，并赔偿购房款一倍的损失673850元。
两审均判开发商“退一赔一”
通州区法院审理认为，家纺城公司取得了商品房预售许可证后即依法有权进行商品房预售。股东梁某代表公司与陈女士签订的合同，条款齐全，不违反法律禁止性规定，合同依法成立。
因该合同未约定将登记备案手续作为合同生效要件，故未登记备案不影响合同效力，双方的合同合法有效。陈女士、家纺城公司可直接据此要求对方履行约定的义务。
此外，法院还认为，家纺城公司虽抗辩陈女士与梁某存在恶意串通的可能，但未提供任何证据证明，仅在审理中要求对合同及收款收据的形成时间与其落款时间的同一性进行司法鉴定以求获证。仅凭猜测而怀疑合同形成时间的真实性，毫无依据，不应置理。
同时，法院认定，陈女士作为合同相对方，有理由相信梁某就是代表公司与其签订合同，其所交购房款，有加盖公司财务章的收款收据为凭，其已尽到一般善良人通常的注意义务。至于梁某有无将合同文本交与公司保存、有无将购房款如数交给公司财务，属于公司内部管理问题，并不影响对陈女士已按约履行付款义务这一事实的认定。
鉴于该房屋已经另售他人，且办理了备案登记手续，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决解除陈女士与家纺城公司的商品房买卖合同，家纺城公司返还陈女士购房款673850元，并赔偿损失673850元。
一审判决后，家纺城公司不服，提出上诉。南通中院审理认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，遂驳回上诉，维持原判。
购房者可主张合法权益最大化
顾建兵吴克宏
■连线法官■
“现实很多司法判例中，开发商‘一房二卖’多是赔偿部分损失或者同期银行利息，而这个判决在支持了返还购房款之外，还要求开发商支付一倍购房款的赔偿，这种判决比较少见。”据南通市通州区人民法院一审法官吴克宏介绍，此类判决结果除去购房人向法院提出的诉讼请求因素外，还主要从开发商主观上是否存在恶意违约，并给买房人造成相应经济损失作为衡量标准。
吴克宏介绍说，2000年左右，商品房开始在市场上进行买卖流通，当时房地产市场还比较混乱，一些开发商经营管理也很不完善，出现“一房二卖”等欺诈行为的情况也不少。当时如果消费者遇到这类情况，依据消费者权益保护法起诉要求一倍赔偿时，却很难得到法院支持。2003年6月1日施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该条规定为法院审理这类纠纷提供了重要的依据。
吴克宏说，这个司法解释的最大意义是确立了对开发商恶意违约和欺诈行为适用惩罚性赔偿责任的原则。本案中，家纺城公司股东梁某代表公司与陈女士签订的购房合同，条款齐全，依法成立。在陈女士按约支付购房款后，家纺城公司也应按约履行交付义务。但陈女士所购的这套商品房已被家纺城公司另售给他人并进行了备案登记，导致其合同目的不能实现，故开发商存在恶意违约的情形，必须承担相关责任。同时，根据这个解释，原告也有权向开发商主张双倍返还购房款，以维护自己最大化的合法权益。
“我特地了解过，涉案房屋位于通州和海门交界处，是南通的家纺城所在地，当事人购买的房子当时每平方米8200多元，现在涨到了1.5万元左右。如果当事人买了那个房子的话，现在也已经价值100多万元了，司法解释规定不超过一倍赔偿，我们权衡各方情况，认为开发商支付一倍赔偿的话，差不多才会弥补购房人的损失。”吴克宏说。
吴克宏提醒，当事人在购房时，应事先了解开发商是否取得商品房预售许可证，与开发商签订书面合同，并及时到房产部门办理登记备案。同时，要妥善保管好和开发商往来的所有文书或资料，以备不时之需。此外，购房者在等待房屋交付的过程中，还应经常了解开发商相应情况，以免不小心掉入其“一房二卖”的商业陷阱。

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