浅析建筑物区分所有权

《物权法》第一条明确了其制定的目的，即明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。为了明确和保护权利人的物权，《物权法》设立了区分所有权制度，其规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有和共同管理的权利。也就是说建筑物区分所有权是由专有权、共有权和管理权组成的综合性权利。
一、专有权的范围及权利限制和保护
专有权的客体是建筑物的专有部分，它可以是房屋、车位、摊位等特定空间，它具有构造上的独立性能够明确区分，具有利用上的独立性可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的特点。
《物权法》规定，所有权人对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。但同时，区分所有权人要为他人行使权利提供便利，专有权的行使不得危及建筑物的安全。区分所有权人的专有部分存在物理上的密切联系，各个专有部分虽然处于不同主体的支配之下，但是，对专有权的不法行使，可能危及整个建筑物的安全。业主毁坏专有部分，将危及整个建筑物的安全与其他业主的人身财产安全。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，损害房屋承重结构，破坏改变建筑物外墙面的形状等属于损害他人合法权益的行为。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条的规定中明确了对另一专有权利的限制，即对业主将住宅改变为经营性用房进行了限制。有利害关系的业主可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
从实践来看，专有权人的权利也可能受到不法的限制和妨害。为了保障区分所有权人的权利，我国《物权法》第78条第2款赋予其撤销权。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条的规定，区分所有权人应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起1年内行使。同时，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有厉害关系的业主同意其行为进行抗辩的将得不到支持，从而进一步的保护了专有权人的利益。
二、共有权的范围及权利行使
我国《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进一步明确了建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶、通道、楼梯、大堂、消防、共同照明、避难层、设备层、设备间等也属于共有部分。
建筑物区分所有权的内容，不仅事关业主的私有利益，而且还涉及整个建筑物内全部所有权人的共同利益或者全体所有权人的公共利益，因此，建筑物区分所有权的享有和行使，不能完全由业主个人决定，而应受到全部建筑物区分所有权人的整体公共利益和共同意志的制约。业主是建筑物区分所有权的实际享有者。不同的业主对同一建筑物形成共有，由业主对区分所有的建筑物进行管理，是所有权人行使所有权的一种方式。业主形成团体后设立业主大会、选举业主委员会、订立管理规约是业主对建筑物区分所有进行自治的管理方式。
《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：…（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；…” 《物业管理条例》第17条规定了业主共同制定管理的权利，规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，规约与区分所有建筑物管理区域内全体业主的基本利益相关。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，但业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。此处也体现了个体利益与团体利益冲突时寻求救济的途径。