杨海亮律师：房屋租赁合同纠纷频发点归纳

房屋租赁合同，是日常生活中最常用的合同之一，最高人民法院专门制定了房屋租赁合同的司法解释，可见其地位非一般。本律师综合办案及咨询，针对房屋租赁合同纠纷频发之处予以归纳，望对大家有所帮助。
一、因不签合同引起的租期纠纷。
《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”现实生活中，相当多的是口头协议租期，或者第一份租赁合同到期后，不签订第二份租赁合同，发生这种情况后，按法律规定租期为不定期，任何一方都有权随时终止合同。
二、因转租引起的合同效力纠纷。
《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”
转租问题在二手房东、商铺租赁中极为常见。承租人签订合同时，应当与出租人直接签订，并查看相关权属证书，如果是与原承租人签订，应当查明原出租人是否有转租权。
三、因合同解除、终止引起的装修损失纠纷。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条至第十四条对装饰装修有详细的规定。双方在签订合同时，对房屋现状及装修装饰条款应约定清楚，特别是租赁商铺和厂房，有装修的需保留好相关书面材料。另外需要注意的是，租赁合同有效，才能更大范围内保障各自权益。
四、因消防引起的合同效力纠纷。
《中华人民共和国消防法》第十一条：国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：…（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件”
因消防引起的合同纠纷越来越多，特别在商铺、厂房、写字楼等租赁中需引起重视。如因消防验收不合格导致办理不了产权证书、因消防验收导致交付延迟、因消防未经验收导致不能办理营业执照、因未经消防验收被责令停止营业、因二次消防由谁负责约定不明。司法实践中对房屋验收合格的标准是存在争议的，其中消防验收问题也是争议的一个方面，这也直接影响了租赁合同的效力，因此应引起注意。
五、因续租引起的纠纷。
续租引起的纠纷也十分常见，法律未规定优先续租权，而很多租赁合同中都列有优先续租条款，条款往往不明确，导致租期届满，承租人很难实际享有该项权利。建议在租赁合同中对续租条款予以细化。
六、因转让费引起的纠纷。
转让费，隐藏于市场交易中，法律未作出规定，转让费是否合法，要结合实际情况处理，司法实践中倾向于按交易习惯保护正常的交易。因转让费引起的纠纷往往对承租人不利，支付转让费后获得的承租权，却在合同到期后不能续签或没再次转让前合同被解除，白白损失一笔。合同中最好对此约定明确，转让费是房东还是上手承租人收取，如果是房东收取，合同终止后不续租是否返还，如果是上手承租人收取的要约定有转租权，这样才能避免损失。
市场经济越发展，所出现的法律问题越多，虽然2009年出台了租赁合同的司法解释，但法律的滞后性不可能面面俱到，一份详细的合同才能最大范围让权利得以保障。(更多文章进进www.dgfclawyer.com)