产权转移，原产权人已收取租金，承租人是否还应向新产权人交租

发布日期：2012-08-21 作者：110网律师

产权转移，原产权人已收取租金，承租人是否还应向新产权人交租

由于房地产投资的增多，房屋租赁也成为房地产市场的活跃因子。各种各样的租赁合同纠纷也层出不穷。最近遇到一个租赁合同纠纷案件，其争议确实值得思考。
钱先生从张先生处购买一处商铺，张先生又是从原产权人A公司处购得。A公司在将产权转让给张先生之前已经将房屋租赁给B公司。B公司租赁使用一段时间后又将房屋转租给C公司。B公司在租赁该房屋时已经将合同约定租期内的全部租金一次性支付给了A公司。A公司与B公司签订租赁合同的时间为1989年，合同期为40年。2008年，钱先生购得产权后认为产权已经归自己所有，C公司使用该房屋应将租金支付给他。后经多次交涉，C公司不再向B公司支付租金而是将租金支付给了钱先生。B公司认为其已经支付了合同期内的全部租金，现在其有权收取租金，于是起诉至法院要求钱先生将收取的租金支付给B公司。
该案中争议的焦点有，1、2009年之后的租赁期限是否有效？2、B公司一次性支付了全部租金，新的产权人是否只有履行租赁合同的义务，而无收取租金的权利？
关于租赁期限超过20年部分的效力问题。如果合同签订的时间为1999年10月1日之后，期限超过20年部分无效自是没有争议。但是本案租赁合同签订的时间在1999年10月1日之前，由于当时施行的经济合同法并未对租赁合同的期限做出规定，大量存在租赁期限超过20年的租赁合同。1999年10月1日合同法实施后，就存在合同法的规定是否适用于之前签订的合同？1999年12月29日施行的合同法司法解释（一）第一条规定，“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。由于经济合同法中并未对租赁期限进行约定，根据司法解释中的规定，一般理解为应适用合同法的规定，对租赁期限应有20年的限制。对合同法实施前的民事法律行为是否有溯及力，又是法律实务中颇有争议的问题。有人认为应该以签订合同的时间为20年期限的起算时间，理由为租赁合同的性质还是属于契约，其权利虽有特殊性但仍属于债权性质。在合同到期后，承租人可以通过续租继续使用租赁物，并不会对承租人造成影响。如果以合同法实施时间为起算时间，实际上造成不同期限的合同而事实上期限相同的状况出现。同时，在合同法实施之前法律并未对该种情形做出规定，在型的法律实施时，是对未规范的行为进行规范，理应具有溯及力。有人又认为应以合同法实施的时间为20年期限的起算时间，已经过去的时间不应计算在内。理由就是法不溯及既往。由于不同的法院对此有不同的认识，类似的案件判决结果也是不同的。本人更倾向于支持应以合同签订时间作为20年期限的起算时间。因为，承租人对租赁物的利益是使用权益，除极个别情形外，一把能够寻找到其他租赁物予以代替使用。而租赁期限过长的租赁合同实际当中往往是双方处于某种考虑以出租的形式掩盖其他目的。一部分实际的租赁合同，也由于合同期限约定的过长使得在履行过程中，因时过境迁各种情况发生巨大变化，造成纠纷。如果以合同法实施之日为起算时间点，看似是对双方意思的尊重，其实质是不顾法律的实际社会效果。如果双方有意继续租赁也完全可以通过续租的形式解决。
关于租金的问题。如果合同期限自1999年起算，租赁合同并未到期（法律规定的20年）。根据合同法的规定产权转移的并不影响租赁合同的效力。因此本案的租赁合同继续有效，产权的受让人仍应履行租赁合同。由于租赁合同中约定租金一次性支付并且B公司已经依照约定支付给了A公司。说明B公司已经履行了租赁合同中的义务，作为产权的继受人，已经根据法律的规定成为合同的相对人应按照合同约定履行合同。因此钱先生向实际租户收取租金的行为是一种违约行为。
作为钱先生，可能会认为房屋的产权已经是自己的了，为什么其不能收取租金？其实并不是钱先生无权收取租金的问题。其实质在于，是否违反租赁合同约定的问题。本案中如果租金不是一次性支付，显然租赁合同转移至钱先生时，钱先生可以按照租赁合同的约定向B公司收取租金。钱先生的问题时间上已经超出租赁合同的范畴，应该在房地产买卖合同中解决。钱先生在受让涉案房屋产权时应该就租赁合同中的相关事务做出约定和处理。在房地产买卖合同未做处理的情况下，属于买卖合同对此未做约定，钱先生应寻求出让人进行解决，或者要求出让人将收取的租金支付给他。
本案的争议也提醒我们，在购买已经出租的房地产时，一定要查看出卖人已经签订的租赁合同，并对其中的有关约定的内容在买卖合同中进行处理。在本案中如果钱先生能够仔细审查租赁合同，发现租金已经被收取，在签订买卖合同时可以要求卖方减少转让的价款等方式处理，而不至于引发此次纠纷并造成损失。

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