也谈商铺所有权转移新所有权人是否有权撤销原租赁合同

　　【案情】

　　王某于2011年6月，通过拍卖程序竞得原属于某置业公司所有的商铺一间，但早在2009年11月，置业公司就将该商铺出租给某购物公司，租期为16年（自2010年1月1日起至2025年12月31日止），租金每月1.1万元。购物公司承租后，又将该商铺转租给梁某，租金按季度支付，每季度10万元。后王某于2011年10月将购物公司诉至法院，将梁某列为第三人。王某称，经其了解，原出租方置业公司与购物公司约定的租金仅为市场价的七分之一到十分之一，并在16年的租期中没有约定任何递增条款，认为置业公司与购物公司签订的租赁合同明显显失公平，严重损害了王某的合法权益，故向法院起诉要求依法撤销原所有权人（置业公司）与购物公司关于该商铺的租赁合同。

　　【分歧】

　　房屋所有权发生转移后，在此房屋上既有的租赁关系是否仍然有效，新的房屋所有人是否有权撤销原租赁合同？

第一种观点认为，依据 “买卖不破租赁”的原则，新的房屋所有权人无权撤销原租赁合同。

第二种观点认为，依据订立合同显失公平的法律规定，现所有权人有权以显失公平为由要求撤销原租赁合同。

　　【管析】

　　原文作者同意第二种意见。理由如下：

　　本案涉及主要的法律问题有二：一是买卖不破租赁原则的适用；二是撤销权的行使条件和期限。对于买卖不破租赁原则，《合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”。也就是说，房屋所有权转移后，原租赁合同的效力仍然延续，房屋现所有权人与承租人之间，无须订立合同，即当然发生租赁关系。本案中王某取代了原所有权人某置业公司成为新的出租人，至此，原租赁合同的双方主体也变更为王某和购物公司。再看撤销权的行使条件和期限，根据我国《合同法》第五十四条的规定，当事人有权撤销合同的情形是：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

　　根据 “买卖不破租赁的原则”，确定王某和购物公司为租赁关系的当事人，故双方也理应受此法条的规范。但是必须明确的是虽然王某已经取得撤销权，且这个撤销权有行使的期限而不是永久存在下去的。《合同法》第五十五条规定，“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭”。由此可见，这一年是法定期限是除斥期间，一年之内当事人不行使撤销权，民事行为维持其成立时的效力不变即当事人丧失撤销权。而本案中王某是在取得商铺所有权后的一年内向法院起诉，符合法律关于撤销权除斥期间的规定。

　　综合分析，商铺所有权发生转移后，只要具备撤销合同的法定情形，商铺新所有权人有权在法定的期间内撤销原租赁合同。

　　笔者认为，该案中新所有权人不能在法定的期间内撤销原租赁合同，而应该继续履行合同，理由如下：

　　首先，该商铺是王某通过拍卖程序竞拍到的，那么在竞拍前，拍卖人及委托人有义务向竞买人说明物品的瑕疵。我国拍卖法第十八条规定：“拍卖人有权要求委托说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”。第40条规定：“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”。由此可知，竞买人王某应该在拍卖前已经知道或者应该该商铺已经出租给了某购物公司。如若不知，王某则应该追究拍卖人及委托人的责任，而不是与购物公司的租赁合同问题发生纠纷。

　　其次，显失公平属于可撤销民事行为的类型。最高人民法院《民通意见》第72条对显失公平做了解释：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违背公平、等价有偿的原则的，可以认定为显失公平。”从解释来看，显失公平的要件有三：（1）该合同须属有偿合同。此案中该租赁合同属有偿合同。（2）须行为内容显失公平，该案中租赁合同规定的租金为1.1万元，而该租金仅为当时市场价的七分之一左右，确属显失公平范围。（3）须一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，从此案中来看，并不存在第三种情况，所以显失公平的情况并不存在。

　　再次，关于除斥期间的问题，最高人民法院《民通意见》第73条第2款规定“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立起超过1年，当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。”该案中，租赁合同是置业公司于2009年11月与某购物公司签订的，其成立时间已经超过1年。“而原文作者认为王某是在取得商铺所有权后的一年内向法院起诉，符合法律关于撤销权除斥期间的规定。”这不符合有关法律的规定，因为该租赁合同是置业公司与购物公司签订的，而王某与置业公司通过买卖合同取得了商铺的所有权，王某与置业公司因商铺所有权的移转，在租赁合同中，实际演变成了债权的让与，而债权让与的外部效力表现为：债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案中，置业公司与购物公司签订的租赁合同已经超过一年，购物公司对置业公司的抗辩，同样可以对王某进行抗辩。

　　总上所述，王某不能撤销与购物公司的租赁合同，而应该继续履行该合同。

作者：乐安县人民法院 　黄少梁