购买二手房需要注意什么

发布日期：2012-12-30 作者：蒋艳超律师

根据《物权法》的相关规定，房产证是房屋所有权的合法凭证，若支付了购房款却无法过户，购房人的合法权利很难得到保护。而二手房有可能来源于商品房、经济适用房、拆迁安置房、已购公有住房或私有住房，产权形式不同，产权人对房屋的处置和收益的权利是不同的，这将直接影响到是否能顺利过户。因此，购买二手房前，购房人一定要查清二手房的产权。
    那么，购房人需要查清哪些产权问题呢？
    一、产权是否有纠纷或是否为完全产权。凡是房屋产权有纠纷的，或是部分产权（如标准价购买的公有住房）、共有产权、无产权（如单位分配的住房，只有居住使用权，没有产权证）、房屋已被抵押等，即使房子再合适，购房人也一定要谨慎，以免成交后办不下房产证，或产生许多不必要的麻烦。
    我国二手房的产权状况非常复杂，归纳起来主要有以下几种：
    （一）完全产权。职工以成本价购买的房改房，职工对其拥有完全产权，可以上市出售。出售时不用正当原售房单位同意，也不用原单位盖章。
    （二）部分产权。职工以标准价购买的房改房，原售房单位拥有6%的产权，职工拥有94%的产权，如果需要转售，则需要符合以下条件：单位与职工个人在协议中有约定的，从其约定；原产权单位有优先购买权；集体所有土地上所建房屋，违反房地产法规有关开发程序，不可能取得产权证，也无法上市转让。无营业执照的企业，无开发资质的企业，不能取得销售许可证的企业所开发的住宅，无论售出与否，都不可能进入房地产交易市场。
    二、要注意房产证上的人与卖房人是否一致。验看房产证时一定要看正本，并到房管局查询此房产证的真实性。
    三、要查核房屋的债权债务的负担问题。不仅要看房产证，还要看有关该房屋的所有资料，查看是否存在租约、抵押、贷款、是否被法院查封、冻结等问题。
    四、该房屋有无其他约定。如以标准价购买的公有住房，是否已按成本价补足了房价款，卖房人与原产权单位有无特殊约定等。
    五、要查核相关合法证明文件。包括合法有效的房产证、土地使用证、出售人的身份证件（或所有权人的授权委托书）以及其他证件（如共有人的声明书、公证书之类）。

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